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対象：住宅・不動産トラブル
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藤原 鉄平
不動産コンサルタント
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離婚後のペアローンに係る一本化につきまして
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不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。
ご質問の件につきまして、以下、参考までに回答させていただきます。
【ローン名義の一本化の件】
＞ローンの名義を元夫一人にしたいと希望
⇒元ご主人様の収入が大幅に上がっていない限り、事実上、困難です。
今現在の借入先で、ローン一本化をする具体的な目安としては、借り入れ当初の元ご主人様の収入金額とご質問者様の収入金額を合わせた金額が、単独の収入として要求されるかと存じます。
＞他の銀行に借り換えの相談に行ったほうがいいのか
＞賃貸での家賃収入があると、名義変更や借り換えになにか影響があるのでしょうか？
■賃貸中であることを前提とした場合
⇒現在、賃貸中でありますので、住宅ローンの借り換えは不可能です。住宅ローンは、居住用を前提としたローンだからです。
セカンドローンとは、異なりますが、賃貸事業に関わるローンとして、『アパートローン』というものがあります。このローンは、収益性を重視した場合におけるローンです。
ただあいにくですが、融資対象先は、多くの場合、一棟所有の建物（アパートなど）やワンルームマンションなどといった建物が対象であることが通常です。（※融資対象先は、金融機関によって、変わってきます。）
また、収益性の観点から踏まえますと、仮に融資が認められることがあったとしても、融資金額はかなり低い金額にならざるを得なく、借り換えをすることは困難であると思われます。
■賃貸借契約を終了させ、元ご主人様が居住用として利用する場合
１．元ご主人様の収入がそれほど変わっていない場合
冒頭述べましたように、元ご主人様の収入が大幅に上がっていない限り、困難です。
２．元ご主人様の収入増加が大幅にみられる場合
ローンの借り換えが可能かと思われます。
ただし、借り換え手続きに関する費用が登記費用や保証料などで、約100万円ほど必要になると思われます。これは現金にて準備する必要があります。
補足
＞ローンや持分の名義について、ローンの借り換え等の他に前夫単独にする方法
１．元ご主人様の借入可能金額にあわせて、現金にて繰上返済を行う方法
この場合、必要とされる現金は、ご質問者様の借入金額と同等になると思われます。ご質問者様の借入金を完済し、元ご主人様に借り換え手続きを行うことで、連帯保証人を外してもらう方法です。この方法には、一度に多額の現金が必要となるデメリットがあります。あまり現実的ではありません。
２．早期繰上返済を行って、ご質問者様の借入金を完済し、借り換えをする方法
ローンの一本化ができる可能性があります。借入可能金額に見合った借り換えがスムーズにいけば、連帯保証人を外してもらうことが可能です。
[デメリット]
《その１》
最大の難点は、時間がかかりすぎるということです。恐らく、繰上返済を行っても、10年超の時間がかかるはずです。
《その２》
10年で完済ができた場合、借り換えができれば、特に問題はありません。ただし、10年後において、元ご主人様の年齢や収入の状況によって、もし借り換えができないのなら、連帯保証人から外れることができません。この場合、元ご主人様のローンの支払いが滞れば、ローンの一括支払いに、ご質問者様が応じなければなりません。
《その３》
時間がかかるうえに、運よく連帯保証人から外れたとしても、所有権に見合う便益が受けられません。
簡単にいえば、繰上返済によって、早期完済をした後、完済金額（1000万円超）に見合う対価を、譲渡にあたって、得にくいということです。
《その４》
返済期間中、賃貸を行っている間は、マンションに住むことはできません。
家賃収入が入ってくるときは、当該収入を元にして、返済を行うことができますが、空室が発生した場合には、元ご主人様側及びご質問者様の負担が、倍増します。結果、ローンが支払えない状態が続くと、任意売却をする可能性が高くなります。
【総括】
今すぐに、元ご主人様のローン名義一本化をする方法は、あいにくでございますが、当方の考える限りにおいては思い浮かびません。
賃貸を行っている間は、特に問題はありませんが、空室が発生した場合には、負担が激増します。
何卒総合的にご判断いただければ幸いです。
回答になりましたか？
不動産コンサルタント
藤原鉄平
http://fireworkers.jp/blog1/
評価・お礼
aamm さん
2012/08/20 18:45
詳しい回答をありがとうございました。
とても具体的に書いていただいたので、知識がない私でも理解することができました。
回答していただいたそれぞれの方法のメリット・デメリットを考慮して、もう少し
検討したいと思います。
ありがとうございました。
藤原 鉄平
2012/08/20 20:23
ご評価いただき、ありがとうございました。
離婚に伴うペアローンにつきましては、多くの方々が悩みとして抱えていることでもございます。
課題や悩みがある中で、大事なことは、話し合いをもって、きちんと手順を踏み、事を進めていくことです。
ローンの一本化に関する最適な方法が回答できませんでしたが、大切な方とのお話し合いを通じて、ぜひ前向きな方法を検討していただければと存じます。
こちらこそありがとうございました。
（現在のポイント：-pt）
この回答の相談
結婚後、新築マンションを３４００万円で購入しました。
夫：２５００万円 自分：９８０万円でそれぞれローンを組み、お互いが連帯保証人になっている状況です。
その後２年で離婚となりましたが、当… [続きを読む]
aammさん （埼玉県/30歳/女性）
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