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アパートローンから住宅ローンに変更できますか?

住宅・不動産 不動産売買 2012/06/17 12:23

現在賃貸住まいです。
私の実家の隣の家が売りに出すことになったので、購入を決めました。

仲介手続きを開始していますが途中ですが、夫の転勤が決まりました。(住宅ローンの事前審査は通って、契約・決済まだ)

いずれはこの家に住みたいので購入したいのですが、夫の転勤先での家賃もかかるので、住宅ローンを支払っての住居費だと家計はマイナスです。

不在の間賃貸に出すということも考えましたが、購入時からすでに転勤が決まっているので、その場合投資目的とされてオーナーローン(銀行によって名称の違いあり)になりますよね?

「購入時はオーナーローン」で仕方ないと思いますが、「実際自分たちが住むようになったら住宅ローンに変更」なんていうことはできるのでしょうか?

補足

2012/06/17 12:23

全額キャッシュは難しいです。

忍たま乱こさん ( 兵庫県 / 女性 / 26歳 )

回答:2件

大長 伸吉 専門家

大長 伸吉
不動産投資アドバイザー

- good

将来の変更を保証する銀行はないので、発想を変えてみては。

2012/06/19 14:21 詳細リンク
(4.0)

こんにちは、アパート経営アドバイザーの大長伸吉です。

(1)「購入時はオーナーローン」で、その後、将来戻ってきたときに「住宅ローン」にしたいとのことでして、最近私がサポートをさせていただいた某銀行でもこのような話になったことがありました。
一般的にこのような事例は行っていないとのことでした。

(2)また、今まで各種銀行融資の検討をしてきて、銀行側の考え方は、将来の状況が見えてきていないことに対して確約をすることは殆ど行いません(極めてまれな事例以外は)。
ですので、「オーナーローンから将来住宅ローンがだす」ということについて確約をとるのは難しいことかと思います。
(ただし、これは一般的な銀行の一般的な事例です。)

(3)もし、対策をかんがえるとしたら、「実家の隣地であること」「他の銀行で住宅ローンが通っていること」、「直近で転勤が決まってすぐには住めないこと」を伝えて、それでも住宅ローンが組める銀行が見つかるまで銀行訪問をしてみると、いろいろな背景を加味して理解をしてくれるところがあるかもしれません。

(4)それでも、難しいようならば、オーナーローンと住宅ローンとの「借入れ条件の差」(金利・期間・団信・保証料などの諸条件)を細かく検討して、将来設計として、プラスのメリットがあるプランを作り上げるべきだと思います。
その一つは、現在検討しているオーナーローン(通称:事業用ローン)で、最もよい条件(金利・期間・抵当権など)を選び抜けるとよいかと思います。

家賃収入を見込むことは難しいのですが、それができるとよい収入源となる場合も有り、また実家の隣ということですので、「隣地」を購入できることは、不動産の買い方としても有効だと思います。

(5)最後のケースとして、転勤の状態ではまた100%戻ってくる保証がないかもしれませんし、隣地を継続して良い条件で貸せる保証も見込めない場合もあり、その場合は無理をせず、自宅の取得を遅らせて、転勤から戻ったときに再度検討ができるという状況を選択するのも一つです。

この意見から、何かの気付きを得てもらえたならば、幸いです。

また、お気軽に質問をしてください。

==

大長伸吉

銀行融資
転勤
家賃収入
アパート経営
住宅ローン

評価・お礼

忍たま乱こさん

2012/06/22 21:21

ご丁寧な回答をありがとうございます。

回答専門家

大長 伸吉
大長 伸吉
(東京都 / 不動産投資アドバイザー)
ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー

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アパートローンから住宅ローンへ

2012/06/22 16:09 詳細リンク
(5.0)

アパートローンを当初借りて、住宅ローンに変更したいと言う事ですが、事実上ほぼ無理だと思います。


住宅ローンの借り換えを住宅ローンで行うのは頻繁に行われていますが、一旦アパートローンで借入をした場合に金融機関は融通がききませんので対応はなかなか難しいと思います。


ただ、一方、住宅ローンの要件を一旦クリアしてしまえばその後転勤等の理由で賃貸に出す、若しくは空のままで保有する場合でも期限前返済等を求められる事はありません。


現在の詳細な状況が不明ですが、仮に一時的にでも旦那様を単身赴任とすれば一応は住宅として利用する事になりますし要件はクリアされます。一旦は単身赴任で生活する事を決めたが、事情が変わって変更すると言う事は良く有る事だと思います。


ただ、問題は購入された家が、単身赴任を解消後に賃貸に出して入居者が居るかどうかが問題です。戸建の賃貸は比較的供給が少ないのでニーズはあるかとは思いますが、その地域の状況によってことなりますので地元の不動産賃貸会社等ともご確認下さい。

アパート
住宅ローン
借り換え
返済

評価・お礼

忍たま乱こさん

2012/06/22 21:45

参考になりました。
やはりアパートローンから住宅ローンというのは、できないそうです。
「夫単身赴任・家族だけ住むというのは住宅ローンが組め、審査が通ったあとの話になりますが、その後もし家族が単身赴任先の夫と住まなければならない状況になった場合、やむを得ない状況として担当者に認められれば賃貸にだしたとしても、住宅ローンが継続可能」
とのことでした。
とりあえず、このまま審査に出すことになりました。

ちなみに、相談前にリロケーション管理会社数社に物件の簡易見積もりをしてもらいましたが、好感触でした。

ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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