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対象:不動産売買

不動産引き渡し期日延長について

住宅・不動産 不動産売買 2017/01/10 15:27

どうぞよろしくお願いいたします。

昨年夏ごろからマイホームを売りに出したところ(仲介業者が入っています)
3か月ほどで購入意思をもたれた中年のご夫婦が内覧しに来ました。
価格はローンの残債のことを考え値下げには応じられないため
売買した金額で残債がちょうどなくなる金額に設定しました。

2、3日後購入したいと言ってこられ(今年の)年度末の3月末日の引き渡しでとのこと。
子どもの学校のこともあったので願ってもないことだと喜んで応じることにしました。
しばらくすると、設定金額より150万値下げしてほしいとのこと。
もちろん、こちらもギリギリの金額設定なので出来ない旨を伝えると
当初の期日より2か月も早めて1月末日でと言ってきたんです。
理由を聞くと値下げできないんだったら早く出て行ってもらって
自分たちがいつでも使える状態にしたいそうです。
それができないのだったら、家賃分1ヶ月分10万円として
3月末で30万値下げしてと言われました・・。
その時すでに12月初旬。
30万は足が出てしまうし仕方なく1月で退去するか・・
と思っていましたが私たちは夫婦共働き、小学生と保育園の小さな子供たちがいます。
その時点で年末年始は、里帰りや親戚が来訪する予定など2週間丸々予定が盛りだくさん。
あまりにも短すぎると思い、お願いする形で、泣く泣く10万円値下げするので
2月末日まで延期してもらうことにしたんです。
時間を見つけてはアパート(次は事情があって賃貸に住むことになっています)
をさがすのですが、日中働きながら、子供の世話をしながら持病に対処しながら
動くのはなかなか大変でとうとう年末寝込んでしまいました。
おまけに年明けには子供も高熱を出す始末(泣)

本日1/10の時点でまだ目ぼしい引っ越し先も決まっていません。
日にちばかりが迫ってきてストレスで頭痛も酷いです。
長々と書いてしまいましたが、結局3月末(せめて3月中旬)まで期日を
延期してもらうことは契約違反なのか知りたいということです。
調べてみると引き渡し期日延期の合意書とか変更契約みたいなものを
交わすことができるのかなと思ったのですが、
売買契約した時点で所有権は買主にあるようなこともどこかで読みました。
お互い売りたい、買いたいと思っている者同士なのでうまくいってほしいです。
よろしくお願いいたします。
megu_miffy55

miffy55さん ( 山形県 / 女性 / 45歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

2 good

売買契約の引渡し変更について

2017/01/10 18:02 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタント&FP 野口です。

megu_miffy55様の、ご自宅を売却し、賃貸住宅にされることは、ご事情があり大変さに
同情致します。

売買契約を締結されているとの事ですから、今一度契約書をご覧ください。

契約書には、契約日と決裁・引渡日が記されています。多分決済と引渡しは同一日となっています。
引き渡し日が、 megu_miffy55様が=2月末となってい居れば、特段の「特記事項」がない限り、これが出来ない場合は、契約違反になります。
契約違反ですと、一般に売買価格の20%の損害金を支払わなければなりません。

しかし、megu_miffy55様が病気などで引き渡しが遅れそうな場合は、仲介している業者に
事情を相談して、1ヶ月程度延ばすよう交渉してもらう事です。当然それに対する対価は、¥100,000~を支払う事が必要でしょう。

買手も、それまでは絶対という事情は無いようですから、話し合えば出来る事と思慮します。このような売買契約の変更、申し入れは早い方が良いです。
当然、合意すれば、「合意書」など必ず取り交わしましょう。仲介会社が作成します。

通常売買契約だけでは、所有権は移転しません。全額支払い時=引き渡し時に所有権移転登記をします。(契約書をご覧ください)

ご注意:決済=(現状)引渡となっているはずですから、この日までに、megu_miffy55様は家財など一切を引越しを終了する必要が有ります。相手は、自分が引っ越しまでにクリーニング、多少のリフォームなどするでしょうから、ある程度の余裕を持つことが必要です。

さらに個別の事については、 ------ http://www.iriscon.co.jp

これから4月まで、売買、引越し転居最も多い季節です。お身体に気を付けて大変ですが、
スムースな移転が出来るよう祈ります。

引渡し
売買契約の変更
合意書
所有権

評価・お礼

miffy55さん

2017/01/10 20:29

野口様
迅速に回答してくださりありがとうございました。
やはり、契約が済んでいるので、変更となれば金額も発生するのですよね。。
何とか動いて頑張るしかないですね。
ご回答頂けて助かりました。
決済=(現状)引渡しとありましたが、ハウスクリーニングはした上で
渡すのですよね?自分でできるならやった方がいいなと思っていたので、、。

野口 豊一

2017/01/11 10:28

megu_miffy55様
高評価有難うございます。
ご契約は、「現状引渡し」となっているようですから、ハウスクリーニングも業者に依頼すると、4~6万かかりますから、お時間、お体が許す限りご自分で行うのが良いと思います。
買手も、引渡し後も少しの事でもクレームを付けて来にくくなるでしょうから。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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引渡日の延期について

2017/01/11 19:11 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

megu_miffy55様の希望金額、希望期日での引渡し等がうまく運ばないストレスは

大変なものと察します。

ご質問いただきました件ですが、他の回答者とも同じような内容にはなってしまい

ますが、今一度確認の上お教え頂きたいのが、契約締結時の内容についてです。


原則、契約書に書いてある売買金額や引渡日に基づき、決済などは行うことに

変わりはございませんが、買主様が行っている値引き交渉や引渡し時期の前倒し

につて、「しばらくすると、設定金額より150万値下げしてほしい」というくだりや

「当初の期日より2か月も早めて1月末日」などが、万一、当初の設定金額・引渡日で

契約を締結後に申し出てきた状況であれば、応じる必要はない可能性がでてきます。



また、150万引きの金額で2月末引渡しでの内容にて契約締結が成されていても、

megu_miffy55様のおっしゃる通り、合意書等で契約内容の変更をすることは可能です。

その際、買主は延期分の賃料などを求めてくるでしょうが、交渉してみなくては

状況は変わりませんし、事情の説明次第では延期のみで応じてくれる可能性もございます。




尚、契約を履行しない場合に課せられる違約金・損害賠償金は、通常の不動産売買でしたら、

設定されている金額は売買価格の10%~20%などが多く、これより少ない金額でも、

この金額を支払う義務があり、また、損害金額がこれより大きくても、支払うのは設定

された金額までとされることが殆どです。


仮に、売買金額が1千万円以下で、違約金・損害賠償金の設定が売買価格の10%なら、

10万円以下で引渡しを延期することも可能かもしれません。


ここは、買主が要求してくる金額との比較にもなりますが、契約内容を良く確認し、

megu_miffy55様にとって一番有益な選択ができればと思います。



また、当初の希望と違った展開に心労も大変なものと思いますが、

状況が変わったことで、megu_miffy55様にとっては良い方に向いている

こともあるかもしれません。



当初の3月末までの引渡し予定で動いていた場合、転居先が賃貸でしたら、

時期的に4月からの新入居者でほとんどの物件がうまってしまい、

転居先が見付からなかった可能性も高いです。

その時には、今以上に引渡しが履行できない状態に陥ったかもしれません。

2月末というタイトなスケジュールでの転居先探しは大変な労力と思いますが、

退去後に入居者を募集している物件がまだある状況や、物件が出てきている

状況で転居先ができることはプラスかもしれません。


3月に転居先が見付からず、引渡しのタイムリミットや違約金などに

追われるよりも、結果的にはmegu_miffy55様の売買・転居のスケジュール

としては良いタイミングになっているのではないかとも感じます。




同じ物件の売買や実務状況でも、契約内容の理解と自身に一番有益な選択、

出口(megu_miffy55様でしたら滞りない引渡しと転居)を考慮した動き・戦略が

取られているかで、それらが及ぼす利益、ストレスやリスクはまったく違った

状態になりますから、いまからでもmegu_miffy55様にとってベストな不動産実現に

役立つアドバイスとなれば幸いです。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

違約金
合意書
損害賠償
不動産売買
不動産

評価・お礼

miffy55さん

2017/01/11 20:27

藤森様

丁寧なご回答ありがとうございます。
仰る通り時期的にはちょうど良いのかもしれないと思いました。
3月に入ると物件もなくなりますもんね、、。
冷静に考えてベストな内容かもしれません。
これから必死で探したいと思います。
大きなお金の動く案件は素人だけで判断しては危険ですね。
心強かったです。

またご質問のあった、買主が行っている値引き交渉や引渡し時期の前倒し
についてですが、契約締結前の話です。
どちらの場合も仲介業者から、買主が変わっている人なので
ヘソを曲げて買わないと言い出すかもしれないですよとか
この条件で買ってくれるということなので多少短い期間でも
無理する価値はある思いますと言われ、それなら仕方ないかと
相手の条件をのむことに決めたのでした。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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