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不動産 買換え 引渡し時期について

住宅・不動産 不動産売買 2011/12/04 18:42

現在、所有しているマンションを売却し買換を検討しています。
当初、当方の所有物件の買換時期は来年の夏頃を予定しており
売却活動は何も手をつけていない状態でした。
しかし既に購入希望の物件を見つけてしまい、
この購入希望の物件の引渡時期を見ると「相談・買換の為、契約3ヶ月後」
と記載されています。
例えばこの購入希望の物件に関して、
当方の引渡希望時期を来年の7月と伝えた場合
スムーズな契約が成り立つものでしょうか。
多額な費用のロスが発生するものなのでしょうか。
無謀なようでしたら、当方の所有物件の売却を
早める検討をしていますが
最終的に2重のローンや引越、仮住まい費用が捻出できない為
どのような手順で売却、購入をを進めて行けばよいのか
ご教授いただけますでしょうか。
[売却、手付金支払のタイミング、
ローンの完済時期、購入物件の残金支払の時期など]
例)
・話をスムーズに進めるため売却、購入ともに同じ不動産会社にしたほうがよい
・手付金を~円ほど現金で用意できれば話は調整しやすい
...などなど

どうぞよろしくお願いいたします。

補足

2011/12/04 18:42

[ヒヤリングの結果を記入致します]
購入希望物件:築29年、2世帯木造、居住中、増築有、シロアリ異常無
売却予定物件:2年前購入新築マンション、[売却未着手]
既に売主様は購入先を契約しており、契約後3ヶ月なくとも引渡しは可能との事。ある程度買主様のご都合に合わせられるのではないかとの事。
「耐震基準適合証明」は通常買主様の住宅ローンでフラット35などを利用する際に必要になるもので、売主様での取得はしておりません。昭和56年以降の建物ですので取得出来る可能性があるのですが、今回の物件は増築をしていることもあり取得出来るのかが非常に微妙ですとの事。
↑長期ローンを組みたい為、どの様に話を進めれば良いのか不安の残る意見でした。
仮に耐震基準適合証明取得希望の場合、まつわる費用は当方買主が負担するのが普通なのでしょうか。

y0252298さん ( 東京都 / 男性 / 33歳 )

回答:2件

マンションの買換え

2011/12/06 15:08 詳細リンク

マンションの買換えは売り先行で行われる方がリスク低いです。その為、買換え物件が見つかっても安易に契約をされるのは避けた方が宜しいと思います。


例え自分のマンションの他の部屋が幾らで売れたという情報があったとしてもそれはその部屋の話でして中古物件の場合には新築と異なり部屋の状態等で相当価格が異なります。


(新築の時は同じタイプの違う階層のマンションであれば50万、100万と階数が上がる毎に価格が上がったりしたと思いますがその様な想定をするのは危険です。但し、今回補足情報で築2年であることが分かりこの点は若干想定し易くなります。)


基本は売りを先に始める事をお勧めします。その際に理想を言えば売却の契約(それもほぼ確実にローンの仮審査が通った様な契約後)をした後に買いの契約をした方が良いです。


先に買いの契約をしてしまうとその期日までに決済をしないと違約金を求められます。特に売主(新規購入される物件の)の「他の物件の買い」と「売り」が同じ様に買換えで関わっている場合に問題です。


というのは売主も自分が買換えで買う物件が自分の物件が売れないと多くの場合に買えなくなるからです。(そして同じ様に売主から違約金を求められる可能性があるからです。)


手付金の支払いは通常は買い物件の契約日になります。


ローンの完済に関しては売却の決済が済まないと買主や買主側の金融機関から資金を得られないので、売却物件の決済時がローンの完済予定時期となります。


購入物件の残金支払の時期は売主が引渡の出来る時期になりますので、売主の都合によるところが大きくなります。


「話をスムーズに進めるため売却、購入ともに同じ不動産会社にしたほうがよい」かどうかと言うのはケースバイケースです。確かに良い担当者であればそちらの方がベストです。


ちなみにですが、部屋の物品はなるべく少なくしておく事をお勧めします。物が多いと建物が狭く感じられ売却時に高く売れませんので。

補足

現在購入したい物件が長期に亘って売れない理由は引渡時期の問題かも知れません。何故7月なのか把握される事をお勧めします。


それによってどうしても7月が動かせないのであれば、逆算で計算して売却活動を4月頃から始められるのが効率的かと思います。


引渡日の問題で決済が出来ないとしても市場からは「その物件は何かあった物件なのか」、「価格が高いのでは」と認識されてしまいますので。

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マンションの買い替え

2011/12/04 21:52 詳細リンク
(5.0)

商談ごとですので、商談相手となる売主様側のご事情等が分からないと、アドバイスの難しい問題ではあります。

ご質問の内容から判断するに、購入希望物件は中古物件で、個人の方が売主となっている物件かと思います。
契約から引渡しまでの時期を3ヶ月間確保したいということであれば、売主様も現在の住まいの売買契約が完了した段階から、本格的に買い替え先を選定するのでしょう。
売主様の買い替え先物件の引渡し時期によっても、‘y0252298’さんの引渡し時期の要望である来年7月という時期を受けられるかどうか異なりますので、まずは売主様側の買い替え先物件の検討状況等をヒアリングしてみるのが一番でしょう。

個人の売主様の場合、自分の住まいを買ってくれる方が‘買主様自身も買い替えで、買主様の自宅が売却できないと、新規の購入が出来ない’という状況の方の場合には、申し込みを受け付けてもらえないケースが多くなります。

不動産業者が売主の新築マンションのような場合には、売主側が‘買主様の自宅が売れなかった時のリスク’を売主側が負い、一定期間の間にいくらで売れなければ契約を白紙解約できるという「買い替え特約(停止条件付き契約)」を盛り込んだ契約を行なってくれるケースはありますが、一般個人の売主様がこのようなリスクを負ってまで自宅売却の契約を行うというケースは稀なケースです。

特に、今回の購入希望物件の売主様は、自宅が売れてから買い換え先の物件を契約することをお考えの訳ですから、単純な売却を行う方以上に、自宅売却の契約はリスクヘッジできる内容の買主様を選びたいところでしょう。(例えば、現金購入のお客様)

購入希望物件の売主様側仲介者としても、別の仲介業者から‘y0252298’さんの商談が入った場合には、「売れてからにしてください。」となってしまう可能性が高いでしょう。(少なくとも私ならそう返答します。)

この点を考えると、購入希望物件の売主側仲介に入っている仲介業者を‘y0252298’さんも窓口とされることはメリットになるかもしれません。
その仲介業者としても、購入希望物件の売却・購入、‘y0252298’さんの購入・売却を仲介できる可能性があるわけで、それなりのインセンティブにはなるはずです。

少し複雑な内容となりましたが、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝

補足

「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/

契約
新築マンション
マンション
不動産

評価・お礼

y0252298さん

2011/12/05 00:02

早々のご回答を誠にありがとうございました。先方の状況をもう少しヒヤリングしたいと思います。言葉不足でしたが参考までに、購入希望物件=現在居住中、中古1戸建2世帯住宅[築29年、今年の3月より売出されている様子。]当方の売却物件=現在居住中、2年前に購入した新築マンションです[売却活動未着手]。
順番的には、売主様の状況把握、当方の物件の売却活動を早く開始した方がよいことが分かりました。確率的には2重の引越と仮住まい生活が発生する率が高いと考えるべきなのか、とも思いました。ホームページも拝見させて頂きました。素人にも分かりやすい言葉で説明頂きありがとございました。又どうぞよろしくお願い致します。

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