マンションの買換え - 向井 啓和 - 専門家プロファイル

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対象:不動産売買

マンションの買換え

2011/12/06 15:08

マンションの買換えは売り先行で行われる方がリスク低いです。その為、買換え物件が見つかっても安易に契約をされるのは避けた方が宜しいと思います。


例え自分のマンションの他の部屋が幾らで売れたという情報があったとしてもそれはその部屋の話でして中古物件の場合には新築と異なり部屋の状態等で相当価格が異なります。


(新築の時は同じタイプの違う階層のマンションであれば50万、100万と階数が上がる毎に価格が上がったりしたと思いますがその様な想定をするのは危険です。但し、今回補足情報で築2年であることが分かりこの点は若干想定し易くなります。)


基本は売りを先に始める事をお勧めします。その際に理想を言えば売却の契約(それもほぼ確実にローンの仮審査が通った様な契約後)をした後に買いの契約をした方が良いです。


先に買いの契約をしてしまうとその期日までに決済をしないと違約金を求められます。特に売主(新規購入される物件の)の「他の物件の買い」と「売り」が同じ様に買換えで関わっている場合に問題です。


というのは売主も自分が買換えで買う物件が自分の物件が売れないと多くの場合に買えなくなるからです。(そして同じ様に売主から違約金を求められる可能性があるからです。)


手付金の支払いは通常は買い物件の契約日になります。


ローンの完済に関しては売却の決済が済まないと買主や買主側の金融機関から資金を得られないので、売却物件の決済時がローンの完済予定時期となります。


購入物件の残金支払の時期は売主が引渡の出来る時期になりますので、売主の都合によるところが大きくなります。


「話をスムーズに進めるため売却、購入ともに同じ不動産会社にしたほうがよい」かどうかと言うのはケースバイケースです。確かに良い担当者であればそちらの方がベストです。


ちなみにですが、部屋の物品はなるべく少なくしておく事をお勧めします。物が多いと建物が狭く感じられ売却時に高く売れませんので。

補足

現在購入したい物件が長期に亘って売れない理由は引渡時期の問題かも知れません。何故7月なのか把握される事をお勧めします。


それによってどうしても7月が動かせないのであれば、逆算で計算して売却活動を4月頃から始められるのが効率的かと思います。


引渡日の問題で決済が出来ないとしても市場からは「その物件は何かあった物件なのか」、「価格が高いのでは」と認識されてしまいますので。

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向井 啓和
向井 啓和
( 東京都 / 不動産業 )
みなとアセットマネジメント株式会社
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この回答の相談

不動産 買換え 引渡し時期について

住宅・不動産 不動産売買 2011/12/04 18:42

現在、所有しているマンションを売却し買換を検討しています。
当初、当方の所有物件の買換時期は来年の夏頃を予定しており
売却活動は何も手をつけていない状態でした。
しかし既に購入希望… [続きを読む]

y0252298さん (東京都/33歳/男性)

このQ&Aの回答

マンションの買い替え 中石 輝(不動産業) 2011/12/04 21:52

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