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対象:不動産売買

新築ワンルームマンションの今後について

住宅・不動産 不動産売買 2013/09/23 03:15

はじめまして。
業者のセールストークに嵌まり、つい最近新築ワンルームマンションを1戸購入してしまいました。インターネットを通じてデメリットを理解し、大変後悔しましたがこのまま放置するわけにもいきませんので、今後についてどのような選択肢があるのかを教えて下さい。


物件
立地:東京都板橋区「ときわ台」駅南口から徒歩10分
面積:32m2 1DK
竣工:平成24年 夏
売買代金:2720万円
ローン残債:2440万円(自己資金は10万円。他は販売代理が支払い)
金利:3.175%(変動 35年)
家賃:10.6万円
収入:9.1万円(家賃保証 2年契約 手数料15%、オーナー代行は4%)
管理費:0.78万円
返済額:9.7万円
固定資産税:8.2万円


個人
20代後半 未婚(結婚予定あり)
昨年年収400万(上場メーカー)
貯金350万
神奈川県在住


調べた情報
売却しようとすると1500万~1800万円程度でローン残債もありすぐに売却は不可能

ローン借り換えは諸費用がかかるためやはりすぐには不可能

周辺の1DK標準家賃:7~8万円前後(立地、築年数による)

管理費は今後上がっていく可能性が高い

金利変動リスクがある

空室が多いのか募集中物件多数あり

繰り上げ返済時は2%の手数料がかかる

りそなであれば自宅を購入するときに一括してローンを組むことができる


不動産の今後の扱いについての相談とは別に、マイナス分を埋めるため別の方法で稼ぐことも模索しております。参考になるホームページがあればそれもお願い致します。

コチコチさん ( 神奈川県 / 男性 / 27歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

4 good

新築ワンルームの今後について

2013/09/23 12:20 詳細リンク
(5.0)

不動産投資コンサルタントの野口です。

コチコチ様のように、新築ワンルームマンションに投資(?)して、悩みや不安を抱えている方が少なくありません。

既に、コチコチ様は、「業者のセールストークに嵌まり――」と失敗を認識されているようですが、これさえ自覚できず過ごされている方が多いのです。

ご自分で、購入する前に調べたり、第三者に意見を求めたりすればこんな事にならなかったと後悔されているようですね。

唯、お調べになった限りでは限度があります。賃料以外は現状「高い」と言えますが、まだ正確性が足りません。
今一度、
・実際の物件評価額・賃貸料(位置、立地、戸別特性etc)の現状と予測
・賃料保証料・代行料・空室率の適性度
・ローンのリスク
などを専門家にたより、キャシュフロー化し検証し、的確に把握した上で対策を検討すべきと思います。
コチコチ様の現状からは、簡単な脱出策は多くはないでしょうが、何となく不安、幾らかも判らない――などの悩みを抱えたままの業務や日常は良くありません。

住宅ローンと抱き合わせも不可能ではありませんが、必ずロ-ン金利はUPします。更にコチコチ様のようにオーバーロ-ンの投資物件を抱えていると、住宅ローン審査に影響します。

月々のキャシュアウト1.5万円の対策のため、別個に投資を指向され、更に傷口を大きくする人も見うけられます。かってのサラ金の多重者のように。

しっかりとした状況把握と足下の流出だけでなく、中長期の対策も含め、臨まれるよう。

ご参考は、→ http://www.iriscon.co.jp/

コンサルタント
不動産投資
マンション

評価・お礼

コチコチさん

2013/09/24 08:35

野口様
早々の御回答ありがとうございます。

仰られている通り不安な状態で、この先の人生でどれだけのお金がかかってくるかもわからず悩んでいます。

同様の事例を多数扱っておられるようですね。御相談を検討しております。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
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新築ワンルームマンションは儲かる??

2013/09/24 01:27 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、最近の新築投資マンションの販売手法では家賃保証額がきわめて高めの場合が多く、相場の賃料を上回るケースをよく見かけます。

たとえば、5年間の家賃保証と前家賃制度で、売買契約後に5年分の家賃の一部を前払いするという手法など、色々とよく考えて販売にあたっています。

こうした点を踏まえて、今後、マンションを継続的に持つ方がいいのか、あるいは適宜適正な時期に売却をするかを検討すべきでしょう。

売却に関しては、すぐに売却できればいいのですが、ローンの残債分が売値を上回る場合には、どの程度まで損切りできるかも考えておくべきでしょう。

特に、今回のように賃料が相場より高い保証賃料になっている間での売却は、ある意味チャンスでもあると考えるべきでしょう。

いずれにしても、詳しい方向性を見出すには、契約関係の資料を拝見しての判断にはなるでしょう。

また、マイナス分の埋め合わせのために他の稼ぎ手をとお考えですが、まずはこの件をきちんと処理されることをお勧めいたします。

今後、住宅購入を予定されているのであれば、このローンは必ず足かせにはなりますので早めに対処されることでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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アネシスプランニング(株)
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メール:info@anesisplan.co.jp

不動産投資
マンション経営

評価・お礼

コチコチさん

2013/09/24 08:52

寺岡様
御回答ありがとうございます。

将来住宅ローンを検討していたのですが、この件が悩みの種となっております。

右も左もわからない状態です。
持ち続けるだけ損が膨らむような気がしています。どの時期がいいのか、御相談を検討しております。

寺岡 孝

2013/09/25 02:48

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

今回のような購入の場合、若干ながら所得税の還付がありそうな感はありますが、ローンの完済もしくは相当額の繰上返済を行わないと黒字転換は難しいかと思います。

そう考えると、賃貸で貸しながら物件を売り出ししていく方向にはなろうかと思います。
その間に併せて、可能であれば収支改善して極力持ち出しを減らすということも検討しておくべきでしょう。

いずれにしても、契約関係の資料を拝見して見ないと何とも言えません旨、ご了解ください。
尚、詳しいご相談が必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
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