投資用マンション　短期売買について

住宅・不動産不動産売買 2013/02/23 08:53

はじめまして。

投資用マンションの購入と売却についての質問です。

今回、結婚し子供ができ、主人が持っている不動産について不安が増大しています。
主人は28歳会社員で、他の方同様職場にかかってきた営業電話で
都内の新築ワンルームマンションを購入しています。
結婚が決まってからマンション保有の件を打ち明けられ、「購入時に１年未満で解約すれば不利益がなく契約がなかったようにし50万円程のプラスがでると言われ購入しているので大丈夫」とのことでした。

【概要】
東京都杉並区
契約日：2012年9月
竣工：2012年5月
売買代金：3,060万円（契約時に100万円入金）
ローン：2,880万円オリックス銀行利率2.15％（月額支払い：97,600円）
（現在の正式なローン残高はわかりませんが、支払いはじめて半年もたっていないので、まだまだ先は長いです）
管理費用：10,300円
サブリース契約：113,400円

契約時に入金した額とローン残高が違いますが、値引き、手数料関係は向こうで負担したとのことでした（？）

先日、私を含め私は初めて担当者Ａに会ったところ散々解約をしぶられ、いかにいい物件か、節税ができるかということを説明され、シュミレーションの資料を見せられ、私も不動産屋経験者ですのでそれでも解約したい旨申し出たところ話し合いから１時間半以上経った段階で初めて解約の話になり、「解約の際は任意売買になるのでそれなりにマイナスがでる」といわれました。
・マイナスの額は今いえない
・売買時仲介はおそらく別の会社になる
・「１年未満」の話をする事もあるが、それは「シュミレーション通りにいかなかったら」であり、その際は別途書類を交わす
・「１年未満」の話はするお客さんとしないお客さんがいる
・「１年未満」の話がでたときは「シュミレーション」の話を必ずする。しないということはない。別の担当者Ｂに確認したら話したと言っている。（購入時はこの新人担当Ａと、別Ｂで契約を行っていたようです）
・担当Ａは１年未満の話もシュミレーションの話もしていない。

主人は担当Ｂからその話を聞いていたようで、「話が違う」となっています。
また、帰る際にその場で見せられたシュミレーションの資料をくださいと申し出たところ、何だかしぶられ渡されました。

補足

2013/02/23 09:16

【文字数制限を越えましたので、続きを補足で書きます】
車に乗った段階で追いかけてきて「先ほどのシュミレーションの資料は私Ａが作ったもので、当初Ｂが渡したものとは違うかもしれません！」と言われました…。
また、この会話内容はすべて録音しています。

帰って、契約書、重要事項説明書等確認したところ
・１年未満という文言はない
・シュミレーションの資料が９月16日の日付Ｂ作成で2冊、19日の日付Ｂ作成で7冊、Ａ作成の最後に渡されたものが1冊の計10冊もある…。
・シュミレーション通りにいっているものはない。（額が若干違ったり、管理会社に支払う町内会費等がなかったり）
・差額は現状数千円程度。
・サブリース契約は２年更新
・販売会社のＨＰには「売却時は手数料ゼロで行う」旨の記載

私も主人も宅建を持っており、別々の不動産屋に勤めていますが、賃貸・管理がメインの会社で二人とも売買の知識はほとんどありません。（私は退職しました）
１年未満の話が購入の大きな要因になったのに、解約はできないのでしょうか。
こちらの要望としては最初にＢが言った「契約をなかったようにできる」の言葉通り、この売買契約をなかったことにするか、
・ローン残債の支払い＋当初支払った100万円の返金
・各種手数料・印紙・税金分の返金
・売却、登記名義の変更（誰かはわかりませんが）
を行ってほしいのです。
こちらで収入がプラスになっている分（ほとんどないですが）は返金してもかまいません。

どこに相談していいかも分からず、これからどうしたらいいかも分かりません。
裁判するにしたって勝算があるのか、東京地方裁判所が一審となっていますが、主人は忙しく東京まで度々行くのも難しい状態です。
これからも持ち続けるしかないのでしょうか。
アドバイスの程、よろしくお願いいたします。

BENjpさん（山口県 / 女性 / 27歳）

回答：3件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

　少々の費用は覚悟の上で対処を

2013/02/23 22:24 詳細リンク

不動産投資のコンサルタントの野口です。

BENjp様のようなご相談を年間数十件受けます。また、裁判まで起こし判決まで持っていった人もいます。必ずしも全部が同一状況で無かったので結果はまちまちです。

BENjp様が購入された物件は、大体想像できますが、多分売り主は全部が同一でなかったように思います。

江本先生がおっしゃる「消費者契約法－－」「消費センター－－」の話は私は経験していますが、
本元の消費者庁自身が、「投資不動産のトラブルは、消費者に当たらない。不動産事業としての問題－－」として画一的に門前払いです。行政上は「国交省」ですが、宅建業関係のみで、やっと１昨年にしつっこく電話をすること規制したのが精一杯でした。

従って、色々書面や録音も有るようですから、東京の弁護士にご相談されることをお勧め致します。

契約したのは、ご主人ですからまず、「自己責任」をしっかり認識すべきです。これがないと弁護士も積極的に乗れません。従って、まず契約を解除するか、買い戻しを要求する事でしょう。

相手も、企業ですから相当な費用を掛け、顧問弁護士がいますから、それに対峙する体制が必要です。それだけ難しいと言うことです。

シュミレーションなど詳しくは判りませんから、経験から今まで出した現金は恐らく戻ってこないと覚悟が無いと、弁護士も引き気味になります。

往々にして、投資マンションをする人は、自分は一円も出さず、「契約だけで将来私的年金になる、不労所得が得られる、税金が戻ってくる－－－」と信じてしまうことが特徴です。もう投資では有りません。

それらが出来ないので有れば、不動産会社の言うように、ずっと持ち続ける事かもしれません。
幸い、安倍のミックスとやらで不動産は上がり気味ですから。

冷静になり、走り出した新家庭の難関と思って対処されるよう望みます。

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野口豊一: （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
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独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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専門家

寺岡孝
お金と住まいの専門家

売買契約は解除できるか？？？

2013/02/24 03:00 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、内容的には売買契約の勧誘に関して問題があったかと思われます。

これは、宅建業法の４７条に業務に関する禁止事項があり、重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為に該当しそうな内容です。

また、「業者は宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。」とあります。

さらに、最近の判例から、消費者契約法のいう重要事項、つまり不利益な事情を十分説明していないので不利益となる事実を故意に告げなかったという観点から消契法の４条２項による取り消しが認められるともされています。

こうした法的な背景を鑑み、売主担当者からも解約に関するコメントを発してるので、内容証明等で契約の解約、取り消し事由を伝え、売買金額にての買い取り請求等をされてはと思います。

尚、国民生活センターでも、こうしたトラブルの相談を行っております。
ご相談の内容次第では、紛争解決のＡＤＲという方法を利用して和解の方向になるか、弁護士の紹介による対処法を伝えてもらえますのでご確認されてはと思います。

ただ、契約締結・決済も完了し、相当な日数が経過しているので、すべてが確実というお話ではありませんのでご留意頂ければ幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

以上、ご参考になれば幸いです。

アネシスプランニング（株）
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電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

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