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不動産会社のミスか、それとも・・・

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/10/19 20:21

任意売却の物件について、ぜひ教えていただきたいです。
任意売却の中古マンションを購入することにしました。駐車場付きで0000万円でした。不動産会社の話によると、債権者が0000万円の売却を同意すれば、私たちはローンの申し込みをするのが可能なのだそうです。その後、不動産会社の主導で私たちはローンの申請をし始めました。いろんな煩雑な書類の準備などを経て、やっとのことで先日ローンが下りてきました。今の賃貸の家の大家に退去申請までして、不動産会社にそのことも報告しました。
しかし、今日、突然不動産会社から連絡がありました。登記簿の二番目と三番目の債権者は駐車場の債権者で、彼らが駐車場の売却を認めないとのことでした。もしこの物件を買うのなら、今までどおりの0000万円でマンションだけ(駐車場なし)を買うか、それとも駐車場料金数百万を出すしかないそうです。
そこで、以下のことについて教えていただきたいです。
1 どうしてこんなことになってしまったのでしょうか?
この不動産の話を信用してもいいですか?不動産は「任意売却をする際、債権者の同意を得てから初めてローンの申請をするのが正しい流れだ」という話だったのに。何かミスがあったのでしょうか?それともなにか裏の事情があったのでしょうか?

2 もし不動産会社の言っていることが本当だとして、私たちはどのようにしてこの局面を打開するべきでしょうか?直接債権者(銀行)たちに交渉しに行くということは可能でしょうか?

3 この件に関して、不動産方に非はあるでしょうか?もし、あるのなら、私たちは賠償を請求することができるでしょうか。
私たちは住宅ローン優遇金利を利用するために、9月末までに住宅を買う予定でしたが、この物件を申請してから、この数カ月間ずっとこの物件を待っていたので、ほかの物件を選ぶ機会を失いました。万が一、今回の物件が購入できなくなったら、私たちは大きな損失を受けることになります。それに、今のマンションの退去届をすでに出してしまったので、来月末に引っ越ししなければなりません。さらに、これまでの数カ月間の時間と精神的な損失などがあります。こうした損失を弁償してもらうことを要求できるでしょうか。
長文でしたが、最後まで読んでいただきありがとうございました。

hatoyamaさん ( 北海道 / 女性 / 81歳 )

回答:2件

任意売却専門家 瀧澤

任意売却専門家 瀧澤
不動産コンサルタント

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任意売却物件購入に関するトラブルについて

2011/12/09 19:17 詳細リンク

初めまして
任意売却専門会社 管財ソリューションの瀧澤と申します。

質問者様の回答を致します。

1.任意売却というのは売主が不動産を売却したくても、その対象となっている不動産に設定されている
抵当権者から売却の同意をとりつけなければいけません。
売却の同意を取り付けるには抵当権者によっては購入希望者が具体的に決まってから話を持って来て欲しいという会社もあります。
ですので、購入希望者が現れてから抵当権者が、今回は売却を認めない。といわれる事は当然に考えられます。

2.今回の局面を打開するには、物件が欲しいという事であれば不動産会社から言われた条件を呑むしか
方法はないでしょう。
また、抵当権者(債権者)に直接交渉はできません。
近年、個人情報保護の観点から債権者は第三者へそのような話が出来ないからです。

3.売買契約は締結されておられますか?
仮にまだであれば、請求はできません。
また、締結していても通常任意売却物件の売買契約書には物件に設定されている全ての抵当権者の売却
同意が必要であり、同意が取れない場合は白紙解除になる。との文言が入っているはずです。
つまり、任意売却物件を買うという事は不確定要素が多い事を承知の上で申し込みをしなければいけません

仮に、賃貸マンションの解約にあたり不動産業者が解約を進めた場合などは問題になる可能性はあるかと
思いますが、そうでないのであれば単に質問者様が先走ってしまったという事だと思いますので、お気持ちは察しますが基本的に不動産会社に非はないかと思います。

補足

不動産業者としては、任意売却物件を購入するという事はそのようなリスク(買えない可能性がある事)
をあらかじめ説明しておくべきだと思います。

購入
抵当権
トラブル
売却
不動産

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藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

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任意売却物件の購入時に係る留意事項

2012/02/26 21:25 詳細リンク

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

詳細の事柄は、あいにくわかりかねますので、あくまで参考として回答させていただければと存じます。

【ご質問の各事項】

>1どうしてこんなことになってしまったのでしょうか?

ご質問者様が購入申込をされた物件は、恐らくは、分譲駐車場付の分譲マンション物件であると想定されます。

この類のマンションは、駐車場の権利(所有権)がついたマンションですが、基本的には、駐車場と専有部分とは、権利の形態として全く別のものになります。

したがって、担保(抵当権等)がついていないという前提であれば、時期をずらして、別々の買受人に対して、売却することも現実的には可能でございます。(※物件によっては管理規約による利用上の一定の制約がある場合も…。)

ご質問者様の物件のケースは、当然、担保がついているのでありますが…

通常、このような場合には、債権者(担保権者)側が、担保付融資を行うに際して、マンションと駐車場に、共同担保をつけるのが、一般的ではございます。

この点、今回のご質問者様のようになってしまった原因は…

恐らくは、任意売却の最初の段階で、不動産会社が、権利の存否に関わる基本的確認(※共同担保の確認)ができていなかったことが多分にあるかと考えられます。

残念ながら、初歩的なミスと言わざるを得ないかと存じます。

>2もし不動産会社の…(中略)…交渉しに行くということは可能でしょうか?

恐らく、無理でしょう。通常、債権者と直接交渉ができるのは、売主か、もしくは売却の依頼(委任)を受けた不動産会社に限られます。この点は、他の専門家の方が言われた通りでございます。打開策は、数百万円を出す方法であると考えられます。

>3この件に関して、不動産方に非はあるでしょうか?もし、あるのなら、私たちは賠償を請求することができるでしょうか。

この点につきましても、他の専門家が言われた通りでございます。

不動産会社が主導的に、賃貸の解除を促しているような前提があれば、不動産会社に非があるようにも捉えられますが、今回のケースは、恐らくは、そのような形ではないと思われますので、残念ですが、賠償請求は難しいと思われます。

補足

【任意売却物件の留意事項】

他の専門家の方がおっしゃられましたように、基本的には、任意売却物件には、不確定要素が多く存在します。

したがって、購入者の方は、そのことを前提とした上で、各種手続きを進める必要があるかと考えます。

少なくとも、賃貸マンションの退室申請に関しましては、引渡(決済)の段取りが確実に見えてきた段階で、行う必要があるかと存じます。

ご質問者様のつらいお気持ちは、大変よくわかりますが、今回のケースは、やむを得ないこととして捉えていただくしかないでしょう。

不動産コンサルタント藤原鉄平

【ファイア・ワーカーズ】任意売却|初めてのご相談はこちら⇒http://fireworkers.jp/

購入
売却
権利
確認
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