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対象:住宅・不動産トラブル

不動産会社のミスか?それとも…

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/10/19 00:28

任意売却の物件について、ぜひ教えていただきたいです。
任意売却の中古マンションを購入することにしました。住居用部分と駐車場を合わせて0000万円でした。不動産会社の話によると、債権者が0000万円の売却を同意してはじめて、私たちはローンの申し込みをするのが可能なのだそうです。その後、不動産会社の主導で私たちはローンの申請をし始めました。いろんな煩雑な書類の準備、却下などを経て、やっとのこと先日ローンが下りてきました。今の賃貸の家の大家に退去申請までして、不動産会社にそのことも報告しました。しかし、今日、突然不動産会社から連絡がありました。登記簿の二番目と三番目の債権者は駐車場の債権者で、彼らが今日不動産会社に電話し、駐車場の売却を認めないとのことでした。もしこの物件を買うのなら、今までどおりの0000万円でマンションだけ(駐車場なし)を買うか、それとも駐車場料金数百万を出すしかありません。
そこで、以下のことについて教えていただきたいです。
1 どうしてこんなことになってしまったのでしょうか?
この不動産の話を信用してもいいですか?不動産は「任意売却をする際、債権者の同意を得てから初めてローンの申請をするのが正しい流れだ」という話だったのに。何かミスがあったのでしょうか?それともなにか裏の事情があったのでしょうか?

2 もし不動産会社の言っていることが本当だとして、私たちはどのようにしてこの局面を打開するべきでしょうか?
私たちはこのマンションが好きで、物件のチラシを一目見て、躊躇なく買うことにしました。ですから、やはり今のような腑に落ちない状態でなく、納得した状態で購入したいです。
わたしたちが直接債権者たちに交渉しに行くということは可能でしょうか?

3 この件に関して、不動産方に非はあるでしょうか?もし、あるのなら、私たちは賠償を請求することができるでしょうか。
私たちはこの物件をずっと待っていたので、ほかの物件を選ぶ機会を失いましたし、また、退去届を出してしまったので、万が一今のところに住めなくなった時の、引っ越し代や、賃貸料金の差額分、時間と精神的な損失を弁償していただきたいのですが、それは可能でしょうか?

長文でしたが、最後まで読んでいただきありがとうございました。

補足

2011/10/19 00:28

また、今までの二カ月間、何となく不動産の方がとてものんびりしているような気がします。私何度も契約はいつしますかと聞きましたが、いつも先延ばしにされてきました。しかも、ローンが下りてすでに一週間ぐらいたっているにもかかわらず、まだ契約になっていません。

hatoyamaさん ( 北海道 / 女性 / 81歳 )

回答:1件

菊池 英司 専門家

菊池 英司
ファイナンシャルプランナー

3 good

不動産の任意売却について

2011/10/19 17:44 詳細リンク
(5.0)

hatoyamaさん、こんにちは。
BLPの菊池と申します。

私なりの考えを以下に述べさせていただきます。

1のご質問

すべての債権者、利害関係者との間で金銭の配分などの合意が得られないうちは、購入者に賃貸マンションの解約などさせてはならないと思います。

そもそも、マンションの方は債権者との合意が得られていたのに、駐車場の方は合意が得られていなかった、ここがおかしいと思います。
hatoyamaさんが駐車場も売買の対象としていたならば、そちらの方も同時に債権者と交渉していたのでは?
分譲マンションの駐車場の権利はいろいろな形態があります。
どういう権利なのか、どういう債権があるのか、詳しく不動産業者から説明を受けておられますか?
いずれにせよ、不動産業者の調査不足、お客様とのコミュニケーション不足と言えます。

2.のご質問

駐車場の権利が所有権登記されていた場合、1番抵当権者が合意しているのであれば、2番手、3番手には解除料を支払えば抹消に応じてもらえるケースが多いです。
その金額はそれほど高額にはならないはずです。
ただし、2番手以降がまともな金融機関であればの話です。

ご自分で直接交渉するのは困難かと思います。
不動産業者に納得できるまで対応させるべきかと思います。


3.のご質問

不動産会社には仲介責任というものがあります。
問題があるなら、事前に説明をしなければなりません。
債権の抹消交渉についてのリスクは、事前の重要事項説明でちゃんと説明し、交渉がまとまるまでは引越し準備などしないように説明してあげるべきでしょう。
あくまでも、事前にどういう説明しているか、によるかと思います。

補足

実際は、権利関係、交渉相手、交渉の内容、hatoyamaさんへどういう説明をしたかなど詳しい情報がなければ正しい意見は述べられません。
その点はご理解いただきたいと思います。

いずれにせよ、不動産業者からよく説明をしていただき、どう解決すべきかを話し合われることが先決かと思います。

債権
抵当権
不動産
マンション

評価・お礼

hatoyamaさん

2011/10/19 20:34

ご親切に説明していただき、本当にありがたく思います。大変参考になります。
駐車場については、具体的にどのような権利形態なのかに関する説明は特にありませんでした。駐車場を含めて0000万円と説明を受けました。不動産に責任があるなら、万が一契約が不成立の場合、どこまでその責任を追及できるでしょうか。物件を買う意思を示してから、他の物件を探さなかったことによる機会の損失、特に、住宅ローンの優遇金利(マイナス1%)を受けるために、9月末までに住宅ローンの申請をしなければならないので、その機会を逃したことによる金利損失は大変大きいものだと思いますが、これについて教えていただけると幸いに思います。

菊池 英司

2011/10/20 11:16

評価をいただきありがとうございました。
賠償等のことになると私の業務範囲外となりますので、コメントしかねます。
本当に争うおつもりなら弁護士にご相談される方がよいと思います。
また、宅建業協会や都道府県の宅建業課などでも相談窓口がございますので、そちらのご利用もご検討されてはいかがでしょうか。
いずれにせよ、こういう問題の解決は大変難しいので、どこかしかるべき所にご相談された方が良いかと思います。

回答専門家

菊池 英司
菊池 英司
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
BLPファイナンシャルプランナーズ事務所 代表
078-332-0780
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