投資用物件の売却について - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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投資用物件の売却について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/10/08 22:21

お世話になります。
現在、2つの投資用物件を所有しています。
1)都内2005年築1DK_賃料計92,000円(空室・募集中)_約24m2,残債1700万
2)都内2006年築1K_賃料計87,000円(居住中)_約22m2,残債2000万
2つともサブローンではなくオーナー代行です。
1)の物件で空室が長く持ち出しも多くなっており、
またこの先の給与の変動等のリスクもあるので、
できれば手放したいと考えております。
Webから一括査定をしてもらったところ、各社おおよそ
1)1600~1800万、2)1300~1500万とのこと。
そこでご相談したいのが、
●この査定結果からいくと、1)を空室のうちに売却、2)は保有となるように思えるのですがいかがでしょうか?
●1)を売却する場合、オーナー代行契約している会社との手続き等は?入居募集を止めた方がいいのか?
●売却の際は、選任がいい?一般がいい?、選任ならどういう着目点で不動産会社を選べばいい?
以上 宜しくお願い致します。

sgnrishrさん ( 神奈川県 / 男性 / 37歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

10 good

査定通り売却出来れば、良いのですがーー

2011/10/09 01:13 詳細リンク
(5.0)

FPで、不動産投資のアドバイスをしている野口です。

不動産価額は御承知の通り、下落しています。更に、賃料(officeも、住居用も)下落に歯止めが利きません。特に、今年は下げが激しいです。反比例して、空室も例年以上です。

賃料は、デフレの遅行指数と言われ、その現象が出ています。

WEBでの査定は、各社高めに行います。自社に客を引き込むためです。高く査定してくれた会社=高く売るとは限りません。<要注意>

特に、賃料(管理費込)月額¥80,000以上は一旦空室になるとよほど立地などの条件がよくなければ、直ぐ借りては見つからない傾向があります。

空室のうちに売却=実需も狙う。賃貸付売却=オーナーチエンジを狙うかは、マンションの立地、設備等により決定されるでしょう。

賃貸がついている場合は保有とお考えですが、空室(高い賃料はこのリスク高い)になってから売却は、必ず下げた賃料設定しか次の投資家は算定しません。上記の例をお考えください。

オーナー代行(賃貸管理)は、代行契約書に、契約解除の事項が記入してあるはずです。1ヶ月前に書面にて通知とか、6ヶ月前とか、6か月分を一括払いとか 各社色々です。

多くの別件を扱い、投資顧客を持っている会社に、専任で依頼すのが良いでしょう。

http://www.iriscon.co.jp

補足

sgnrishr様の、1)及び2)とも、査定価額で売却できるか疑問です。

例えば、1)の場合、例え月額92,000で賃貸で他としても、表面利回り6.5% 実質利回りは推定5,5%です。2)は、表面7.5% です。築5年以上経過のマンションは、一般的に表面8%以上が望まれ、これくらいでないと投資家は選択肢に入れません。

2)の場合、査定会社の価額1,400万円で売却できても、残債1,700万円あれば売却費用込みで追加資金350万必要です。

ずるずると損失先送りより、給与当の心配があれば早めに御処分されたほうが賢明と思います。市況が回復するまで待つという人がいますが、微修正はあるかもしれませんが、不動産のファンタメンタルズ(基本的経済条件)は、決して上昇はしません。

不動産会社の査定より、不動産鑑定士、コンサルタントに「いくら位で売れるか」を査定を依頼して、sgnrishr様がしっかりと認識されることが先ず前提になると思います。

売却
不動産投資
マンション

評価・お礼

sgnrishrさん

2011/10/09 21:36

野口様
迅速なご回答を頂き、誠に有難うございます。非常に参考になりました。
アドバイス頂いた内容を基に、売却の方針を考えたいと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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朝間 史明

朝間 史明
宅地建物取引主任者

3 good

投資用物件の売却について

2011/10/08 23:03 詳細リンク
(4.0)

sgnrishrさん
質問拝見しました。
1私なら、両方売却してスケールメリットのあるものに買い替えます。
(リスクヘッジします)
ちなみに賃貸募集は続けた方が良いと思います。
3売却は専任が圧倒的に良いと思います。着目点は、真剣に考えてくれる不動産業者が良い と思います。

売却
投資
不動産
賃貸
リスクヘッジ

評価・お礼

sgnrishrさん

2011/10/09 21:20

朝間様
早速のご回答ありがとうございます。
参考にさせて頂き、これからの方針を考えていきたいと思います。

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