複数所有不動産の確定申告 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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複数所有不動産の確定申告

マネー 不動産投資・物件管理 2008/10/27 20:29

みなさまへのアドバイス大変参考にさせていただいております。
私はサラリーマンで40歳、家族構成は妻と2人の娘がいます。
現在不動産投資を検討しており、本等を読んでいるのですが、意外にのっていないので質問します。特に節税についてですが…。
目標は将来的に所得として200万程度を不動産との合算で見かけ上減らすことができないかと考えています。ずいぶん先になりそうですが。
その準備として、今は不動産会社から気になる物件をもらって、いくらぐらいかかるか自分なりにシミュレーションしている段階です。

そこで相談ですが、例えばAという物件を持っていて、20万以上の収入があるとします。ここでさらにBという物件を購入してそれが入居者不在になった場合、確定申告ではマイナス収入として確定申告できるのでしょうか?


また先に書いた内容ですが、不動産投資で200万もの損益通算をすることは可能なのでしょうか?
アドバイスをよろしくお願いします。

けんたまさん ( 兵庫県 / 男性 / 40歳 )

回答:2件

節税を考える前にキャッシュフローの増加を

2008/10/28 15:08 詳細リンク
(5.0)

実際の話を簡単にご紹介します。ある手に職のある自営業者の方が法人で実際の売上は2000万前後で利益は1000万前後でした。税理士の勧め等もあって大幅に節税をしました。そして利益が50万以下になる様に決算書を作られました。

ところが友人が不動産投資でキャッシュフローを得ている事を聞き自分も取り組みたいと不動産屋や銀行に行きました。結果は全て×です。本来手持ち資金もあり実質上のお金はあるにも関わらず決算書や源泉徴収票上の収入が非常に少なく銀行の基準に達しませんでした。(2年くらい前の話ですが、今もその方は買えません。(過去3年分の収入が物を言いますので))

節税をしなければその当時この方は1億5000万前後の自宅兼賃貸マンションを購入できました。またその物件からのグロスのキャッシュフローが年間1500万もあるにも関わらず取組が出来ませんでした。単純化して約1000万の利益に約30%の300万の税金を納めるのを回避した為に1500万のキャッシュフローをあきらめる事になりました。(300万<1500万)そしてこの違いは年数の積み重ねによって拡大します。

まず、40代前半の平均的な給与所得者(**)を前提に考えますと、650万前後になりますが、この年収を前提で話をさせていただきますと、まず節税を考える前にキャッシュフローを増やす事をお勧めします。

ご質問の様に空室は収入を減らしコストを増やすのでトータルで税の払いは減りますが、本来の不動産投資の趣旨からは外れると思います。その為不動産所得も含め年収が3000万位になってから、税の事を考えても良いのではと思います。銀行は課税所得の多い人にお金を貸す事を忘れない方が良いと思います。銀行が貸さなかったら資産運用にも限界がありますので。

*実際の税務上の質問は税理士さんや税務署の方に聞いてください。

**(国税庁「民間給与実態統計調査」によると、07年の40歳代前半(40〜44歳)の男性平均は634万円でした。)

補足

そうですね。色々天引きされるのでお金を貯めて増やすというのは大変な事ですね。不動産投資の場合いつの間にかローンが減っていて、いつのまにか預金が貯まっているというケースが多い様です。また、不動産投資は投資ではありますが、一つの事業を営むという事でもあるので事業を行う際の税務上のメリットは確かにありますね。(減価償却費とか、利息の一部とか、その他費用が収入から控除出来ますので・・・そういう意味では内部留保し易いメリットありますね。)

評価・お礼

けんたまさん

早速の回答ありがとうございました。

誤解を招く表現をしてしまいましたが、私も積極的に空室を増やすというわけではなく、ただリスクは減らしたいと考えています。不動産投資を勉強すればするほど情報量の差が成否を左右する気がしますので。

株や国債ですら暴落する昨今ですが、私も資産運用はすべきかと考えています。ただある本には投資信託には80%程度預けて記事を見ると、どうも消極的になってしまいます。実は私も年収は1000万程度あるのですが、巷の本にあるように税金は一気に増え、育児手当や教育助成金、医療補助は貰えないといったように恩恵は殆ど得られない(苦笑)のです。

この分を積極的にという訳ではないのですが、少しは利用できるのではと思いました。
一般に不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンと言われますが、その分ローリスク、ミドルリターンにしたい。ただその額が一億程度の負債になると、いくら利益がでるといっても、いまの自分にはちょっと勇気がでないのが本音です。

ただキャッシュフローについても自分なりに少し考えたほうがよいですね。よいきっかけになりました。
長い目で投資を勉強していきたいと思っておりますので、これからもよろしくお願いします。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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サラリーマン大家さんの損益通算とは・・・

2008/10/28 00:06 詳細リンク
(5.0)

源泉所得と不動産所得を合算し、その合計がマイナスであれば先に給与から引かれている源泉税を還付してもらおうというものです。

サラリーマンの所得はいつでも、当然、プラスですが、不動産所得はマイナスにもなるということで、この制度の意義があります。

ご質問の源泉所得200万円ダウンの目標ということですが、そう難しいことではないと思います。要は、不動産所得で200万円の赤字になるような物件購入を考えれば良いのです。具体的な要件としては、多額の借入をし、築浅い物件を購入することです。

一見200万円の赤字というと不動産投資の意味合いに疑問を持ちそうになりますが、ご承知の通り、経費には借入金の金利部分も充当します。また、減価償却という目に見えない経費もあります。

不動産投資(≒借入金額)の規模によるところが大ですが、経費についての考え方は、大家さん業を営むに当たっての必要経費であればほとんど経費参入できます。

また、収入の方では2戸のうち1戸空室となった時はマイナス所得という発想ではなく、単に2戸の家賃収入合計が1戸分の家賃収入となる、ということです。


しかし、所得減額の目標も良いのですが、払った源泉税額以上には還付されませんから、その所得減額で源泉税還付金額が幾らになるのかということに重点を置くべきだと、アドバイスします。

参考にしてください。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

評価・お礼

けんたまさん

ありがとうございました。

やはり多額の借り入れをしなくてはならないのですね。まずは低価格物件から始めたいと思っているのですが、最初の物件は少額でもできるだけ安定した利益の得られるものをしておけばよさそうですね。もしも2件目が入居者がなかなか決まらなくとも、その分ある程度のフォローができるということと理解しました。

これからもよろしくお願いします。

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