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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
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回答数： 3件
専門家
査定通り売却出来れば、良いのですがーー
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ＦＰで、不動産投資のアドバイスをしている野口です。
不動産価額は御承知の通り、下落しています。更に、賃料（officeも、住居用も）下落に歯止めが利きません。特に、今年は下げが激しいです。反比例して、空室も例年以上です。
賃料は、デフレの遅行指数と言われ、その現象が出ています。
WEBでの査定は、各社高めに行います。自社に客を引き込むためです。高く査定してくれた会社＝高く売るとは限りません。＜要注意＞
特に、賃料（管理費込）月額￥80,000以上は一旦空室になるとよほど立地などの条件がよくなければ、直ぐ借りては見つからない傾向があります。
空室のうちに売却＝実需も狙う。賃貸付売却＝オーナーチエンジを狙うかは、マンションの立地、設備等により決定されるでしょう。
賃貸がついている場合は保有とお考えですが、空室（高い賃料はこのリスク高い）になってから売却は、必ず下げた賃料設定しか次の投資家は算定しません。上記の例をお考えください。
オーナー代行（賃貸管理）は、代行契約書に、契約解除の事項が記入してあるはずです。1ヶ月前に書面にて通知とか、6ヶ月前とか、6か月分を一括払いとか 各社色々です。
多くの別件を扱い、投資顧客を持っている会社に、専任で依頼すのが良いでしょう。
http://www.iriscon.co.jp
補足
sgnrishr様の、１）及び２）とも、査定価額で売却できるか疑問です。
例えば、１）の場合、例え月額92,000で賃貸で他としても、表面利回り6.5％ 実質利回りは推定5,5％です。２）は、表面７．５％ です。築5年以上経過のマンションは、一般的に表面８％以上が望まれ、これくらいでないと投資家は選択肢に入れません。
２）の場合、査定会社の価額1,400万円で売却できても、残債1,700万円あれば売却費用込みで追加資金350万必要です。
ずるずると損失先送りより、給与当の心配があれば早めに御処分されたほうが賢明と思います。市況が回復するまで待つという人がいますが、微修正はあるかもしれませんが、不動産のファンタメンタルズ（基本的経済条件）は、決して上昇はしません。
不動産会社の査定より、不動産鑑定士、コンサルタントに「いくら位で売れるか」を査定を依頼して、sgnrishr様がしっかりと認識されることが先ず前提になると思います。
評価・お礼
sgnrishr さん
2011/10/09 21:36
野口様
迅速なご回答を頂き、誠に有難うございます。非常に参考になりました。
アドバイス頂いた内容を基に、売却の方針を考えたいと思います。
回答専門家
- 野口 豊一
- （ 神奈川県 / 不動産コンサルタント ）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
（現在のポイント：-pt）
この回答の相談
お世話になります。
現在、２つの投資用物件を所有しています。
1)都内2005年築1DK_賃料計92,000円（空室・募集中）_約24m2,残債1700万
2)都内2006年築1K_賃料計87,000円（居住中）_約22m2,残債2000万
… [続きを読む]
sgnrishrさん （神奈川県/37歳/男性）
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