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ワンルームマンション

マネー 不動産投資・物件管理 2011/05/07 20:21

新築で購入したワンルームマンションを2件保有しています。
1つ目は平成13年にフルローン(25年)購入で家賃76000円。修繕・管理費込みで11600円。
2つ目は平成16年こフルローン(35年)購入で家賃85000円。修繕・管理費込みで9600円。
生命保険代わりと思い購入したのですが、先行きの不安を感じ売却も含め今後のことを考えています。
13年購入の物件に関しては、不動産会社を通じ、1140万での購入希望がある話を聞いています。この価格で売却の場合、諸経費含め150万くらいの赤字になるそうです。今後のことを考えると、保険代わりといってもリスクが高いため、1軒は赤字でも手放したほうがいいのかと考えています。16年購入のものは、保険代わりにと思っていますが、どう思われますか。よきアドバイスをいただければと思います。

物件は1つ目が東京・護国寺駅徒歩2分に位置し、鉄筋コンクリート(RC)造り、部屋は1K,約18平米です。残債が約1240万
物件は2つ目が東京・幡ヶ谷駅徒歩1分に位置し、鉄筋コンクリート(RC)造り、部屋は1K,約21平米です。残債が約1740万
ともにサブリース契約ではありません。

補足

2011/05/07 20:21

当方は35歳、年収約800万、預貯金1300万。妻、子1人がおります。
今後、自宅の購入を考える場合は、この投資マンションは足かせになるのでしょうか?

youteiさん ( 大阪府 / 男性 / 35歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

3 good

拙速は、必ずしも最良ではないでしょう。

2011/05/08 21:59 詳細リンク

不動産中心のFP野口です。

youtei様は大阪に在住されて、東京にて2物件を投資は勇気がいるものです。

次の点が検討課題でしょう。

1、全てフルローンで投資され、10~7年経過しています。この間キャシュフローはどうなっていますか?

2、現状の価額は、不動産業者が多分「売りませんか、買手がいます」と声を掛けてきた価額「1,140万円」でしょう。表面利回り8%で算出した価額です。文京区、渋谷区はワンルームマンション規制もあり、比較的人気の高い地域です。しっかりとした価額査定をすべきです。

3、現状の月々のキャシュフローのプラス・マイナスと年間を引きなおし、今後賃料下落と価額価値下落を予測し、少なくとも両物件ともローン完済時までの予想される支出を含めキャシュバランスを見直すべきです。

4、youtei様は両物件とも「保険代わり」と述べておられますが、多分団体生命保険の事だと思いますが、保険金額の期待をどのように現状お考えなのか、御期待されているのか判りませんが、現状の他の生命保険との関係付ける必要がありそうですね。

5、この3年間マンション賃料(ワンルームも)は下落基調です。また、今度の震災によって新築も、中古も改めて投資しようとする人は改めて慎重さを示しています。一気に向上することは無いでしょうが、マンション投資は、状況は最低です。

6、多額の持出しをしてもマンション投資から脱却したいと思われた勇気には尊敬します。少しでもこのキャシュアウトを少なくするようお考えください。

7、「自宅の購入を考える場合は、この投資マンションは足かせになるのでしょうか? 」は、キャシュのプラス・マイナスを言っておられるのか判りませんが、自宅購入時に住宅ローンを組む時のことだと思います。都市銀行は、オーバーローン状態やキャシュが持ち出し状態又はその恐れがあるときは、審査が厳しいです。通っても金利が高めです。

個別の事項は こちらーー http://www.iriscon.co.jp

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ローン

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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