マンション経営に悩んでいます - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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マンション経営に悩んでいます

マネー 不動産投資・物件管理 2011/07/02 10:12

よろしくお願いいたします。

現在、マンション経営の資金繰りや運営で悩んでいます。

父が保有しております3部屋のマンションがあるのですが、
父が管理を少ししか、できなくなってしまいまして、
今後のために、私が現状を調べましたところ、かなりの赤字であることが分かりました。
現状は以下のとおりです。

マンション1(東京杉並区)
購入価格:2000万
ローン:28年 3.68%固定金利選択型(残りあと14年)
年収入:114万
年支出:30万
年ローン返済:117万
年利益:-33万

マンション2(東京葛飾区)
購入価格:1600万
ローン:28年 3.66%固定金利選択型(残りあと14年)
年収入:84万
年支出:12万
年ローン返済:96万
年利益:-24万

アパート1(東京葛飾区)
購入価格:1000万
ローン:24年 5.5%固定金利選択型(残りあと10年)
年収入:71万
年支出:10万
年ローン返済:93万
年利益:-32万

3部屋の年利益:-89万


かなりボロボロの状態です...
蓄えは1800万円ありますので、
これらの部屋たちを、売却すればよいのか、どれかをローン完済すればいいのか...
マンション経営は素人ですので、いきなりの状況に悩んでおります。

アドバイスを頂けましたら本当に嬉しいです。

tomo95さん ( 神奈川県 / 男性 / 34歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

2 good

不動産投資は、それぞれの事情から判断をしましょう。

2011/07/02 12:06 詳細リンク

不動産(マンション)経営コンサルタント、FPの野口です。

tomo95様の父上様が3戸の多分ワンルームマンションアパートを中心に投資され、それの経営を引きついでいらっしゃるとの事、いずれも取得より14年余経過しています。

多分父上が取得されたのは、いずれも新築であったかどうかは判りかねます。余りにも同時期では価額に幅があります。3つ目のアパートは状況が判りません1室か2室か1棟か?

結論から申し上げると、この情報だけでは、的確なアドバイスは出来かねます。

不動産は、個別の状況がそれぞれにあり、又、投資となると賃貸状況、地域の特性など様々です。必ずしも現在赤字で有っても資産性としては将来優良なものも有る場合があります。
必ずしも、葛飾区は悪く、杉並区は良いとは言い切れません。

不動産の現状は決して、良好な環境では有りません。しかし一方金融資産の運用も低調で、現物運用を求めて、マンション経営に乗り出す人も多く、この業者へのセミナーなどは大繁盛です。

蓄えは有るから、直ぐ胆略的に売却は必ずしも良い、では無いかもしれません。それぞれのローン残高、過去のマンション経営の履歴、現状の各マンションの管理、入居管理を含め個別判断する必要が有るでしょう。

又、tomo95様が父上様の資産を引き継ぎ(相続?)される計画なら、tomo95様及び父上様の資産全体から、検討する必要が有るでしょう。

確かに、ローン金利は現状より高くなっていますね、此も場合によっては金利引き下げ、借換、繰上返済などの策を検討できるかもしれません。

個別問題は、よろしければこちらで http://www.iriscon.co.jp

補足

コンサルタント
不動産投資
マンション経営
アパート
相続

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野口 豊一
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不動産物件管理

2011/07/04 14:51 詳細リンク

tomo95様現在の状態を拝見しました。確かに一見ボロボロの様に見えますが、必ずしもそれ程悪いとは言えません。


まずポイントは残債がどの程度あるかという事ですが、何れの物件も返済期間を半分経ていますので残債は当初借入金額の6割程度以下にはなっているのではないかと推測します。


私であれば一番下の物件が金利も一番高く残債もそれ程大きく無いと思いますので期限前返済を掛けます。1物件でもすっきりとされると意外と希望が持てて来るものです。


一時的には数100万例えば300万等の現金が手元から出て行きますが、一方最も金利の高い効率の悪いローンを返済出来ますのでその物件からの収益分が全体の収支をプラスに変えると思われます。

金額
物件管理
不動産投資

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