住宅ローンの借り換え 固定?変動? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンの借り換え 固定?変動?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/06/01 11:29

こんにちは。住宅ローンの借り換えをします。
借り入れ金額 2150万(保証料など含み) あと27年です。

10年固定・・1.6%(固定終了後は店頭金利よりー1%優遇)

変動・・店頭金利からー1.6% 現在は0・875%

シュミレーションをしてもらったら、1年間で84000円の支払い差額でした。

10年間は固定でいいとして、11年目からの優遇が、ー1%とー1.6%というのが気になって、固定に踏み切れません(泣)

繰上げ返済をして、期間を縮めることも難しい状況です。
単純計算で、これから10年の間に、金利が3.2%にならない限りは、変動のほうが良かったということを考えると、本当に悩んでいます。

金利の動向はわからないとは思いますが、どうかアドバイスを頂きたいです。

tonton0304さん ( 千葉県 / 女性 / 35歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

2 good

住宅ローンの借り換えについて

2011/06/01 17:49 詳細リンク
(4.0)

tonton0304さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

住宅ローンの借り換えを行うことで、
メリットがでるための条件として、
1.返済期間が10年以上残っていること。
2.借入残高が1,000万円以上残っていること。
3.住宅ローンの金利差が1.0%以上あること。
などとなります。

多くの場合、
返済期間や借入残高は大丈夫でも、
今のローン金利と、
借り換えを行った場合の住宅ローン金利との差が、
十分ではない場合、
諸費用などを考慮すると、
借り換えのメリットが期待できないことがありますので、
この点をご確認ください。

そのうえで、借り換えに当たり、
変動にするか、あるいは10年固定金利にするのかの選択につきましては、

ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが出来るということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、
ローン金利も低くて済む、
変動金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済につきましては、
3年に一回程度ということでしたら、
早期完済という訳には行きませんので、

長期固定金利にすることで、
返済の途中からローン金利が上がってしまう心配がありませんので、
将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、tonton0304さんの場合、
『繰り上げ返済をして、期間を縮めることも難しい状況...』
ということですから、

ご検討されている住宅ローンからでしたら、
変動金利はローンの更新が53回に対して、
10年固定金利でしたらローンの更新が今後2回で済むことになりますので、
この点も考慮したうえで、
どちらにするのかを決定するようにしていってください。

また、質問の中には記載がありませんが、
住宅ローン以外にも、
例えば、お子さまがいる場合は教育資金負担など、
住宅ローン以外にかかると予想されるライフイベント資金のことも、
十分に考慮したうえで、
決定するようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

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評価・お礼

tonton0304さん

2011/06/08 08:51

お返事が遅くなり申し訳ありません。
わかりやすく説明して頂き、ありがとうございました。
今週中に決めなければならないのですが、正直まだ悩んでいます。
借り換えも疲れますね・・・

ありがとうございました!

渡辺 行雄

2011/06/08 09:16

tonton0304さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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15 good

金利だけで判断せず、ご自身や家族の将来を含め慎重に判断を

2011/06/02 18:35 詳細リンク
(4.0)

はじめましてtonton0304様。アイスビィの植森宏昌です。

1000万円当たり金利が1%上昇すると返済額は毎月5000円近く上昇すると思います。給与の上がらない時代に5000円は死活問題ですよね?借り入れが2000万円あれば10000円近くですからね。

将来、金利が1%上がっても最悪、その返済額に耐えれるのなら少しでも金利の安いローンを借りるのが良いでしょう。ローンの鉄則は金利の安いものから借りるですから。ただ、2%上がると毎月の返済額は20000円近く増えます。

将来は誰にも分かりません。ただ、言えることは賃貸は高ければ引っ越し出来ますが、購入した物は簡単には移れません。まして、購入時の価格より高く売れる家は殆ど皆無でしょうね。仮に同じ値段で売れたとしても購入時に掛かった諸費用や、売却時に掛かる仲介手数料、引っ越し費用などを考えるだけで赤字です。不動産屋は売れば終いですし、その後、買い換えてくれても再度、手数料が入ります。

金利だけで判断せず、ご自身や家族の将来を含め慎重に判断される事を私ならご提案します。

給与
引っ越し
不動産
返済
ローン

評価・お礼

tonton0304さん

2011/06/08 09:09

お返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
今週中に返事をしなければなりませんが、まだ迷っています。

震災の影響で金利があがったりするんでしょうか?
借り換え疲れました・・・

わかりやすく説明していただきありがとうございました!

植森 宏昌

2011/06/08 12:28

丁寧なお返事有難うございます。

確かに借り換えは疲れますよね。借り換え先に相談しても住宅ローンは銀行にとってメリットが大きいですから、優良先には借り換えて貰いたいですから、メリットは強調されるでしょうがデメリットは何処までされてるかは疑問です。

ただ、文中にもお書きしましたが住宅ローンは長い商品であり、その間に家庭環境や経済環境は必ず予想に反して変化します。机上の理論で目先の数字だけにとらわれず、ご自身やご家族の将来を含め無く長い目で判断して欲しいと個人的には思います。

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固定金利VS変動金利・・どう選択するか??

2011/06/01 12:51 詳細リンク
(5.0)

tonton0304さん


はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。

不動産売買のコンサルから住宅ローンの見直し、
借換え等のあっせんの実務を日常活動しております。


tonton0304さんの悩みは住宅ローンを借りる人、
借換えしたい人の選択するうえでの一番の悩みです。


損得で考えると・・・変動金利がいいし・・

しかし、リスクを考えると・・10年固定が安心だし・・・


このように、

考えると変動VS固定のメリットとデメリットをどう生かして考えるか?
がポイントになります。10年先の金利情勢までは誰もわかりませんから・・・

現時点での変動金利のメリットは優遇金利の差が大きいこと・・
そして、年間84,000円の差額あり

デメリット(固定金利)はこの逆ですよね。

私からアドバイスとしては、tonton0304さんがお金のコントロールが
できることを条件で変動金利を選択することをお勧めします。


お金のコントロールとは・・・固定金利も選択のひとつになったのですから
差額のお金を別口座に住宅ローン資金として管理することです。

このお金は年間84,000円、5年で420,000円のお金が残るわけですよね。
(金利に変動なければ・・)


仮に金利に変動があって場合、変動金利の返済額は変わりませんので
生活に大きな影響はないはずです。(だだし、元金、利息が変動しますが)


個人差はありますが、考え方ひとつでどちらの選択もできるかと思います。


最後に、借換えをする際には経費(事務手数料、抹消費用などなど)も
試算したうえでトータル的に判断するようにしてくだい。

また、第三者の専門家に具体的に相談することもおすすめします。



tonton0304さんの借換えの参考になれば幸いです。

ライフクリエイト
中島 正志

相談
不動産売買
不動産
住宅ローン

評価・お礼

tonton0304さん

2011/06/01 16:54

早速のお返事ありがとうございました!
アドバイス、じっくり読ませていただきました。

変動にしようかな・・・と思いはじめました。(主人は固定にしておけば?)と言っていましたが・・・ 私の思うようにしていいと言われ、正直悩みすぎて疲れてきたところです(泣)

もう少し悩んでみます。
ご丁寧にありがとうございました!

中島 正志

中島 正志

2011/06/01 17:29

tonton0304さん、

高評価ありがとうございます。

現時点で言えることは、
低金利の上に最大優遇金利▲1.6%(変動の場合)は
借換えする方にとっては非常にメリットがあると思います。

参考までに、約15年前から現在までの変動金利の推移は
2.375%~2.875%です。
この約15年間の変動幅は0.5%となっているのです。

tonton0304さんの言う単純計算の3.2%までの上昇率は
2.32%もアップすることになります。

あまり悩みすぎず・・悩んでみてください。

そして、またご相談ください。

ライフクリエイト
中 島

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

- good

借り換えも有効ですね。

2011/06/02 13:34 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

tonton0304様のご質問についてですが、

固定金利特約期間は残り何年ほどでしょうか?
いづれに致しましても、「期間満了後、金利優遇は1%になる」ここがポイントですね。

固定金利or変動金利どちらが良いか・・・とよく質問がございますが、

変動金利・10年固定金利どちらを選択した場合でも、ローン完済予定までの全期間をカバーする商品ではありませんので、どちらも変動金利と変わりません。

もし、金利が上昇することとなった場合、「固定金利特約期間内」のみ安心ですが、その期間が満了してしまえば、その時点での金利が適用となります。

つまり、10年固定から変動金利へ借り替えてたとしてもそのリスクはほとんど変わりません。全期間固定を選択しない限り、常に金利上昇リスクがあります。

ですが・・・

もし、tonton0304様が今すぐ借り換えをされた場合、金利優遇が1.6%受けれるとのことですので、0.6%多く優遇を受けることが可能となります。
※ただ、固定金利についても1.6%優遇なのでしょうか?

それが、ローン返済全期間に渡って優遇を受けられるとのことであれば借り換えも有効ですね。金利が低い時期は変動金利を選択して、「金利が上昇する前に長期固定金利に乗り換える」という方法を取ることができます。

今のままでは、固定金利特約期間が満了するまで動くことが出来ません。
もしも何年か後に金利が上昇するようなことがあれば、こちらの方がリスクがあります。

いろいろと悩みは尽きないと思いますが、いろいろ参考にしてご判断いただけましたら幸いです。少しでもお役に立っていれば幸いです。



ホクセツホーム 中原 秀樹
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評価・お礼

tonton0304さん

2011/06/08 09:00

お返事が遅くなりすみませんでした。

今週中に返事をしなければなりませんが、まだ悩んでいます。

中原さんのお話で「ただ、固定金利についても1.6%優遇なのでしょうか?」とありましたが、10年固定では、10年間1.6%で、固定終了11年目からは、店頭金利から1%の優遇が受けられます。変動だと、全期間1.6%の優遇なので、11年目からの優遇に差がでる事に迷っています。(10年間はいいとして・・・)

借り換えも疲れますね・・・
ありがとうございました!

中原 秀樹

中原 秀樹

2011/06/08 12:11

評価ありがとうございます。
変動金利を選択した場合でも、途中で固定金利への切り替えが可能だと思います。

ただし、固定金利へと変更する場合金利優遇が1%となる場合もありますので、担当者に確認してくださいね。

少しでも参考になるようであれば幸いです。

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