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地震で壊れた家の診断・修理と建てかえについて

住宅・不動産 リフォーム・増改築 2011/03/19 12:26

お世話になります。
茨城県在住です(私は妻、娘4歳の3人で隣町の社宅に住んでおります)。
3月11日の大地震で両親が建てた持ち家(和風:50数坪2階建/築13年/ローン完済済)が一部破損しました。
破損部位は、以下の通りです(詳細の写真はあります)。
・屋根の瓦6ヶ所程度と雨どい
・縁側、玄関のサッシ
・基礎のヒビ割れ多数
・内装、外装のヒビ割れ多数
等などですが、次大きな地震が来たときに倒壊しないか心配です。
素人判断では、破損ヶ所を修理すれば住めそうな気がしますが、歪み、ねじれ等の致命的な破損の有無の判断が
出来ずに困っております。
何か良い方法はありませんでしょうか。
また、今後どの様に事を進めていけば良いかわからず悩んでおります。
修理する場合にもどの程度の費用になるかにもよりますが・・・。
修理不能・修理しないのであれば、何れ実家へ戻る予定でしたので二世帯を建てかえるしかないとお思いますが・・・。
ただ、この場合には、建てかえ資金に問題があります。
・私が約40歳で年収約480万円(大手電機メーカー18年勤続社員)
・私の頭金200万程度
・ローンなし(5年前にカードローン利用履歴あり、既に解約済)
・父が68歳で年金暮らし
・借地があり、月あたり15万円、20年間契約の収入あり
・頭金500万円
この状況で、父と私の連名で住宅ローンは組めるのでしょうか。
以上、質問を整理します。
●実家の歪み、ねじれ等の致命的な破損の有無を判断するには誰に依頼すればよいのでしょうか。
また、診断にはどの程度の費用がかかるのでしょうか。
●修理可能な場合の見積もりはどこにお願いすれば良いのでしょうか。
既存の実家の修理及び耐震補強の際に二世帯住宅にリフォームした方がいいのでしょうか。
●修理不可、費用大で修理しない方向になった場合、父と私の連名で住宅ローンは組めるのでしょうか。
また、どの程度の金額まで借りられるのでしょうか。
●二世帯住宅を新築の場合、費用を抑えて耐震性があり信頼性があるハウスメーカーはありませんでしょうか。
●実家とは違う場所にある築50年超の今にも壊れそうな家が瓦一枚落ちておりませんでした。
この差は何なのでしょうか。
震度は、両者共に震度6です。
以上、ご教示宜しくお願いいたします。

補足

2011/03/19 12:26

実は、先月より注文中の物品がありますが、夏のボーナス一括(クレジットカード)
で購入する予定でした。金額は、約20万円です。
もし、住宅ローンを申請した時にマイナス要因になることが心配です。
このような状況になってしまった事を考えるとキャンセルするべきなのでしょうか。

t_stellaさん ( 千葉県 / 男性 / 40歳 )

回答:4件

稲垣 史朗 専門家

稲垣 史朗
リフォームコーディネーター

30 good

概略的なご説明をさせて頂きます。

2011/03/19 15:48 詳細リンク
(5.0)

こんにちは、パウダーイエローの稲垣史朗です。

私の専門職はインテリアデザイナー兼建築デザイナーですがkuro_starさんのご不明な点については一応ですが筋道的な概略はご説明できると思います。

先ず一番目
「実家の歪み、ねじれ等の致命的な破損の有無を判断するには誰に依頼すればよいのでしょうか・・・

これに付きましては一番の適任者はやはり「一級建築事務所」が適任と思います。費用につきましては一般的には申し述べることが出来ませんが、私の知り合いに聞いたところ概ね5~6万程度で診断できるそうです。
但し、上記の様に「書き込み」以外の専門家が見る判断により「範囲」がどの程度に及んでいるかは現場の調査が必要になるかと思います。言わばあくまでも「基本料金」とご理解下さいませ。

第二番目
「修理可能な場合の見積もりはどこにお願いすれば良いのでしょうか・・・

修理に関しましては、やはり一番安心且つ信頼出来るのは「建築会社」化と思います。一般的な「工務店」や「リフォーム会社」では構造計算的な判断が無理かと思われますので、将来的に見ればやはり建築会社でしょうね。費用につきましては「損傷の度合い」や「基礎の破損程度」を実際に見て見ないと分りません。

第三番目
「修理不可、費用大で修理しない方向になった場合・

大まかに合計で6000万円程度の返済が可能ではないかと思いますので、金利負担分を考えれば住宅建築費は3500万円程度に抑えられる方が良いと思います。

第四番目
「二世帯住宅を新築の場合、費用を抑えて耐震性があり信頼性があるハウスメーカーはありませんでしょうか。

この問題には、個々に受け止め方の何に重点を置くかとか、感受性によって異なりますので一概にはお答が出来ないでしょうね・・あくまでもご自身の目と心を研ぎ澄ましてお探しになることをお奨め致します。

第五番目
「実家とは違う場所にある築50年超の今にも壊れそうな家が瓦一枚落ちておりませんでした。
この差は何なのでしょうか。

地震による被害の想定には、全てが同じ条件で受ける訳ではないので、今にも壊れそうな・・・とありますが、その家の「地盤の強度」や「振動の受け方」などなどあらゆる条件は全てにおいて異なりますので、そのような事も当然と言えば当然起こりうることでしょう。

補足

大変、概略的なご説明に終始致しましたが・・・いわゆる「地震による損傷」は現場を見ない限りにおいては何とも言いよう様の無い問題ですね。
また、立て替えるか修理するかの問題も本当はkuro_starさんの「心」の問題が一番重要な事と思います。

被害
修理
耐震性
条件
地震

評価・お礼

t_stellaさん

2011/03/21 13:45

早急にご回答を頂きまして有難うございます。
右往左往している私には大変貴重な情報であります。
ご教示頂きました内容を参考にして検討を進めようと思っております。
また何かの際には、ご教示頂けます様宜しくお願いいたします。

回答専門家

稲垣 史朗
稲垣 史朗
(神奈川県 / リフォームコーディネーター)
パウダーイエロー 代表取締役 兼 チーフデザイナー
0467-88-1981
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耐震診断他

2011/03/21 15:57 詳細リンク
(5.0)

横浜の設計事務所で、耐震診断士もやっています。
新築以外に、耐震リフォームや古い家を耐震性能・断熱性能等も
新築同様に再生するリフォームも手がけています。
その経験から申し上げます。

●実家の歪み、ねじれ等の致命的な破損の有無を判断するには誰に依頼すればよいのでしょうか。
また、診断にはどの程度の費用がかかるのでしょうか。

耐震診断という意味では、実際に被害を受けておられる場合には耐震診断上はおそらくNGになります。
診断ではなく、補修と耐震補強方法をどのようにするか、という相談から入る事がいいと思います。
その場合は、耐震補強の経験があって、このような場合の壁量の計算と入れ方に詳しい設計事務所に
頼むのがよいです。
そうした設計事務所を探すには、ネットでHPをあたったり、建築士会・建築士事務所協会などに
問い合わせると教えてくれる場合があります。
費用は、内容によります。単に見るだけでも補修が不可能かどうかはわかる場合があります。
(基礎などは補修が難しい部分です。ひびが単に表面のモルタルだけならいいのですが)


●修理可能な場合の見積もりはどこにお願いすれば良いのでしょうか。
既存の実家の修理及び耐震補強の際に二世帯住宅にリフォームした方がいいのでしょうか。

見積もりは、設計事務所が設計をして、それを工務店に依頼します。
工務店は、設計事務所がいろいろ知っていると思います。
二世帯にするかどうかは、どのような二世帯をお望みか・それが現在の家で可能かによります。
一つ問題があるとすると、持家のリフォームには住宅ローンが使えないことです。
リフォームローンになってしまうと、金利やローン金額がかなり下がります。
建て替えの可能性がある場合は、ある程度計画をして概算見積もりを取るのもいいでしょう。


●修理不可、費用大で修理しない方向になった場合、父と私の連名で住宅ローンは組めるのでしょうか。
また、どの程度の金額まで借りられるのでしょうか。

ローンは組めると思います。借地収入も大きいですし。どの程度借りれるかは、収入合算額とローン年数
によります。詳しくは、金融機関に相談してください。窓口で簡単な相談はいつでもできます。

補足

●二世帯住宅を新築の場合、費用を抑えて耐震性があり信頼性があるハウスメーカーはありませんでしょうか。

きちんとした設計事務所と工務店に依頼されると、内容・性能・費用とも求めるものができます。
費用も同じ内容ならば建築以外の経費がかかってない分安いと思います。


●実家とは違う場所にある築50年超の今にも壊れそうな家が瓦一枚落ちておりませんでした。

地震は局所的に揺れが違う場合があります。
また、家の耐力は、壁の強さだけではなくバランスも重要です。バランスが悪いと壁量が多くても
多い部分を軸に揺さぶられたりします。
こうしたバランスの概念は、ここ十年くらいで出てきたもので最近の家以外はバランスが悪い
家も多いです。
そうした部分も影響したのではないでしょうか。


こうしたご相談はメールでいつでも受け付けておりますので、お気軽にメールしてください。


一級建築士事務所オフィス・アースワークス 小松原

被害
建築士
二世帯住宅
診断
再生

評価・お礼

t_stellaさん

2011/03/21 17:08

早急にご回答を頂きまして有難うございます。
右往左往している私には大変貴重な情報であります。
ご教示頂きました内容を参考にして検討を進めようと思っております。
また何かの際には、ご教示頂けます様宜しくお願いいたします。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
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恩田 耕爾

恩田 耕爾
建築家

1 good

地震で壊れた家の診断・修理立て替えについて

2011/03/19 17:30 詳細リンク
(5.0)

住宅の耐震診断は木造住宅の場合は
茨城県にも県登録の診断士がいるのではないでしょうか。
神奈川県では登録診断士がいます。

昭和56年以前の木造住宅は市でも
無料診断をしますが、
築13年ですと割りと最近の建築物ですので
無料診断の対象から外れると思います。
費用は一般診断の場合は5万円くらいですが

精密診断と補強計画まで進むと50から60万円くらいは
費用がかかります。
築13年の建物ですと、建物の一部があちこち
損傷しましても、倒壊は免れる程度の
強度はあると思います。

建物の強度は地盤、建築物の重心偏心具合
使用金物、壁材、筋交いのバランス等
さまざまな要件により決まります。

建物のX方向の強度を上げるとY軸方向との
バランスが崩れます。
地震力は建屋の一番弱いところに応力が
集中します。

木造住宅
地震
診断

評価・お礼

t_stellaさん

2011/03/21 13:46

早急にご回答を頂きまして有難うございます。
右往左往している私には大変貴重な情報であります。
ご教示頂きました内容を参考にして検討を進めようと思っております。
また何かの際には、ご教示頂けます様宜しくお願いいたします。

早乙女 義明

早乙女 義明
建築家

- good

耐震診断について

2011/03/20 14:51 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。一級建築士事務所waff建築設計室 早乙女と申します。
ご両親のお住まいに関しましては大変不安に感じていると察します。
まず、あげられている被害状況ですが一度、建築士事務所に見てもらうのが最善です。

耐震診断についてですが栃木県では「住宅耐震推進協議会」があり、木造住宅では
耐震診断では3万円、補強計画では約15万円かかります。

耐震診断は、住宅の壁量、材料、構造のバランス等から阪神淡路大震災規模の地震があったとき倒壊しないかを4段階で診断します。
補強計画は安全が確認されない場合は当事務所のような特別な講習を受けた建築士が補強計画を策定します。

実際の住宅を見てみませんとはっきりとは分かりませんが築13年ですと新しい住宅ですので、耐震に関しては計画されているのが一般的です。耐震診断は築年数の古い、昭和56年以前の建築基準法で立てられた住宅の安全性を確かめることによく使われているからです。

・質問について
1:致命的な破損の有無を判断するには誰に依頼すればよいのか?
上記通り耐震診断の登録されている設計事務所が適任です。

2:修理可能な場合の見積もりはどこにお願いすれば良いのか?
大工、工務店、建築会社、ハウスメーカー、どこでも見積りはしてくれます。
問題は改修方法の指示と数量を確認する者がいると安全です。出来れば設計事務所を通して信頼できる施工者を指名することがいいでしょう。設計事務所は工事を請け負う会社ではないので厳正に工事価格、工事内容をチェックします。

3:修理不可、費用大で修理しない方向になった場合
銀行に相談するのが住宅メーカーの営業マンより詳しく分かりやすく説明してくれます。
問題なく借り入れは出来ると推測します。

4:二世帯住宅を新築の場合、信頼性があるハウスメーカーは?
ハウスメーカーだから耐震性がすぐれているというのは考えから外したほうが良いです。
耐震を決めるものは建物の強さ(硬さなど)とバランスです。バランスが悪ければ地震動に対して不安定な揺れ方をします。しっかりした耐震計画をしてくれる設計者がいる業者が一番安全です。

5:実家とは違う場所にある築50年超~~
上記に示したように建物バランスもありますし、地盤の強度もあります。
特に地震は地盤によって近くでも揺れ方が複雑な場所もあれば単調に揺れる場所もあります。

補足

当設計事務所でも今月より耐震診断を開始しております。
もちろん新築、増築、改修の設計監理業務も行っております。
設計事務所の利点は建物1つ1つが全てオーダーメイドであり、一から耐震について計画をすることも上げられます。実際建築契約時に図面枚数が10枚程度のようなことはありません。当設計事務所は平均70~80枚程度の設計図から建物をつくります。図面が細かければ見積り内容も細かく監理できローコストも実現できます。

ご相談がありましたら下記へのご連絡をお待ちしております。
一級建築士事務所ワフ建築設計室 代表早乙女
MAIL waff@waff.name

栃木県
安全
地盤
耐震性
耐震

評価・お礼

t_stellaさん

2011/03/21 13:46

早急にご回答を頂きまして有難うございます。
右往左往している私には大変貴重な情報であります。
ご教示頂きました内容を参考にして検討を進めようと思っております。
また何かの際には、ご教示頂けます様宜しくお願いいたします。

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