東京スター銀行 金利0 その後 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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東京スター銀行 金利0 その後

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/09 14:40

東京スター銀行にてシミュレーション(35年返済・元利金等)してもらいました。
15年後に預金残高とローン残高が等しくなり、金利が0になる計算です。

その後の支払いは元金のみ(+メンテパック)になるのに、
支払総額が年々上昇しています。

15年目までは総支払額に対する利息の割合が減る一方、
元金の支払い率が高くなるのは分かるのですが。

16年目の支払い総額:元金593,325 + メンテパック105,352 =698,677
35年目の支払い総額:元金962,969 + メンテパック3,671 =966,640

その辺の説明も受けたのですが、よく分からないまま帰ってしまい・・

直接銀行に聞けばよいことですが、わけの分からないまま再説明されても
理解できる自信がありません。

こうなる仕組みを教えていただけませんか?

ぷったさん ( 大阪府 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

元利均等の意味について

2010/10/09 19:31 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のシミュレーションは、
「元利均等」払いになっていると思います。

元利均等払いとは、毎月の支払いにおいて、
元金と利息の合計額を一定(均等)で支払う方法です。
元利均等払いにおいては、毎月の支払い金額は、
同じ金額ですが、その内訳(元金と利息の割合)に関しては、
毎回変化しています。

例えば、借入金額1000万円、借入期間35年、金利2.475%とした場合、
毎月の支払い(元利合計)は、35,616円となります。

その元金と利息の内訳の概算は下記の通りになります。

第1回目 元金14,991円 利息20,625円 合計35,616円
第12回目(1年後)元金15,334円 利息20,281円 合計35,616円
第120回目(10年後)元金19,117円 利息16,499円 合計35,616円
第180回目(15年後)元金21,677円 利息13,939円 合計35,616円
第240回目(20年後)元金24,529円 利息11,087円 合計35,616円
第300回目(25年後)元金27,700円 利息 7,916円 合計35,616円
第360回目(30年後)元金31,345円 利息 4,271円 合計35,616円
第420回目(35年後)元金35,542円 利息 73円 合計35,616円
*金利一定、端数処理については四捨五入

東京スター銀行の預金連動型で実質金利0%の状態になった場合は、
上記の元金のみの支払いとなります。
(メンテナンスパックは別途かかります)

したがって、元利均等払いでは毎回元金の割合が増えるので、
元金のみの支払額で見ると毎年支払い金額が上がっていくこととなります。
そのため、16年目と35年目では、35年目の方が元金部分の支払額が大きくなります。

参考までに、元金均等での支払い方法であれば、
元金の支払いが常に一定(同額)となるので、
住宅ローンの元金支払部分は、毎回かわりません(増加しません)。

元利均等での返済予定表をもとに説明してもらうと
分かりやすくなるのではと思います。

なかなか分かりにくいところですが、
少しでもお役に立てれば幸いです。

シミュレーション
銀行
預金
住宅ローン
返済

評価・お礼

ぷったさん

2010/10/11 22:26

こういう計算ってややこしくて、素人には理解が大変です;
でもご説明頂いた事は分かりました。

ご回答ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

上からぐちゃっと潰した形です

2010/10/09 16:41 詳細リンク
(3.0)

ぷった 様

はじめして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

下記コラムは繰り上げ返済方法を簡単に紹介したものですが、掲載しているイメージ図をご覧下さい。右肩上がりの赤い点線が元金と利息の分岐ラインです。

http://profile.allabout.co.jp/w/c-46771/


元金が多い時期ほどより多くの利息が必要となることから、元金を均等に返済した場合は、借入当初が一番返済額が多くなります。(この返済方法を元金均等返済という)

そこで返済額のラインは、右肩下がりで徐々に減額されていくことになりますが、この形をぐちゃつと潰して並行(月々の返済額を同額にすること)にしたものが今回のイメージ図だと考えてください。

借入当初に近いほど元金が潰されることになります。
大雑把なイメージの話ですがご理解いただけましたでしょうか。

簡単ですが以上です。

コンシェルジュ
方法
返済

評価・お礼

ぷったさん

2010/10/11 22:22

うーん、なかなか難しいですね。

ご回答ありがとうございました。

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