マンションを売却して頭金にして住宅を購入したい - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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マンションを売却して頭金にして住宅を購入したい

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/09/30 22:26

現在、都内在住の専業主婦です。夫の両親が所有するマンションを売却して(価格はおおよそ1000万前後だと思います)そのお金を頭金として3600万円の新築物件を購入して都心から少し離れた場所で同居を考えています。
夫は43歳、年収400万前後で私は38歳専業主婦で収入はありません。子供は幼稚園と小学生の二人です。
夫は15年継続勤務して、ローンや借金は一切ありませんが、小さな会社で有限会社に勤めています。
この場合、2600円程度の住宅ローンの借り入れは難しいのでしょうか?
現在は家賃7万円でも家計は厳しい状況です。
子供がある程度大きくなったら私も働くつもりではいますが、いまの所月収28万前後なので返済額は8万円以上になってしまうとかなり厳しいです。
同居の際、両親から毎月3万円程なら援助ができると言われています。
両親は年金暮らしです。
住宅ローンに関しまして全くと言っていい程、無知なものですが、詳しい方がいらっしゃいましたら宜しくお願い致します。

補足

2010/09/30 22:26

もう一つ重要な事があったのでお尋ねします。
国民年金についてですが、主人の会社は厚生年金ではなく、国民年金なのですが、今まで一度も支払った事がないと言われました。私も支払った記憶がないくらい覚えがありませんでした。やはり、このような場合は住宅ローンを組むのは難しいのでしょうか?
もし過去にさかのぼり、未払いを清算できるなら、マンションを売却した費用を国民年金未払いに当てたいと考えていますが、やはり無理でしょうか?
また主人の職種は安定職ではなく、不安定職でいつ会社が潰れるか、定年まで働けるかは、とても難しい職種です。

空子さん ( 東京都 / 女性 / 38歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入について

2010/10/01 08:47 詳細リンク
(5.0)

空子さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この場合、2,600万円程度の住宅ローンの借り入れは難しいでしょうか?』につきまして、借入金額2,600万円につきまして、住宅ローン金利1.0%・35年返済とした場合の毎月の返済額は、73,400円ほどに収まりますので、現在の支払い家賃から3,400円ほど増加した返済額となります。

尚、ご主人様の手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合は、26.2%ほどに収まっていますので、この水準でしたら家計にそれほど負担はかからなくて済む水準となります。

ただし、1.0%のローン金利の場合、変動金利となりますので、半年ごとにローン金利の見直しが行われるため、将来的にはローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配があります。

また、ローン金利2.0%とした場合、毎月の返済額は86,200円ほどになってしまいます。

尚、ご主人様の手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合は、30.7%になってしまいますので、この水準になってしまうと家計に相当な負担がかかってしまうことになると思われます。

ただ、ご両親からの援助も含めた場合の住宅ローンの負担割合は、27.8%と、28%以内におさまりますので、この水準まででしたら家計を管理していくうえでも、何とかなる水準だと考えます。

参考までに、ローン金利3.0%とした場合のご両親なの援助も含めた住宅ローンの負担割合は、32.2%にもなってしまいます。

よって、家計への負担を考慮したうえで、2,600万円の住宅ローンを組む場合、ローン金利として2.0%までの範囲内で住宅ローンを組むようにしていく必要があります。

ご両親からの資金援助のことや、今後の教育資金のことも十分に考慮したうえで、総合的に判断するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

購入
管理
金額
計画
住宅

評価・お礼

空子さん

2010/10/01 09:43

ローン金利について、とても詳しく教えていただきありがとうございました。
今まで住宅購入なんて諦めていましたがこれからは希望が持てそうです。

渡辺 行雄

2010/10/01 09:46

空子さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、わからないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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真山 英二
不動産コンサルタント

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住宅ローンを組むこと自体は可能ですが、、、

2010/10/02 21:11 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

お聞きしている範囲において、ご主人の年収400万円で
2600万円の住宅ローンを組むことは可能だと思われます。
(都市銀行の審査では、ぎりぎりですが、、、)

2600万円を35年間で借り入れた場合の毎月の支払いは
・変動金利1.075%(店頭金利2.475%から1.4%の金利優遇を想定)
74,306円/月(ボーナス払い無し)
・固定金利2.160%(平成22年度10月度フラット35最低金利 団信別)
88,278円/月(ボーナス払い無し)
となります。

選択する住宅ローンの商品によっては、気にしている
毎月8万円を超えてしまう可能性があります。

ただ、毎月の支払い額が高い固定金利を選択したとしても
住宅ローン支払いの年収に対する割合である返済比率が
26.4%となっているので、一般的には
それほど無理のない借入となります。

しかし、マンションの場合は、住宅ローンの支払いに加えて
管理費・修繕積立金(必要によっては駐車場代)等が加算されます。
また、固定資産税等が年間でかかってきます。
都心部で、70平米程度の一般的なマンションにおいて、
これらの保有費は、毎月3万円程度(駐車場代は別)
は見ておいた方が良いと思います。

したがって、今回、ご両親の援助3万円は、
上記の保有費で消えてしまう可能性が高いと思われます。

今回、同居によって「空子」さんの仕事復帰が早まり、
世帯収入を上げることができるのであれば、
十分に購入は可能だと思われます。

逆に、ご両親の介護等が必要となるのであれば、
ご両親の年金等も含めて、総合的な世帯収入を考えて
今回の購入が可能かどうかを検討する必要があります。

一度、ご主人だけでなく、ご両親も含めて家族会議を行い、
今回の話を検討してみてください。

参考までに、
住宅ローンの審査において、国民年金の未納は通常審査対象となりません。
今まで、一度も国民年金を払ったことが無い方でも住宅ローンの承認が
得られているので、特に気にする必要はありません。

ただし、国民健康保険の未納に関しては、保険証の有効期間から
判断が可能なため、住宅ローンの審査において、審査対象と
なってしまいます。
したがって、仮に国民健康保険の未納があるのであれば
早急に完済してしまってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

国民健康保険
住宅ローン
審査
フラット35
返済

評価・お礼

空子さん

2010/10/06 01:16

金利について、大変詳しく教えていただきましてとても勉強になりました。また国民年金の件でも教えて下さいまして、有難うございました。今後いい方向に向かえればぜひ参考にさせて頂きます。本当に有難うございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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資金スケジュールを書面にして検討しましょう!

2010/10/03 12:03 詳細リンク
(5.0)

空子 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

少々辛口のアドバイスになりますが、ご参考になればと思います。

ご質問を拝見した第一印象としては、借入額が大きく過ぎると感じました。
借り入れは可能だとしても、今後、お子様の進学やご両親の万が一の介護費用等を考慮に入れた場合、返済に窮する見込みがあるように思います。

そこで今回の計画を進められる場合は、ご両親の資産状況を考慮せず予測すると、早急に空子様の収入が必要となりそうです。

一方、補足事項にお書き頂いている年金の件ですが、特に退職がある方にとっては大きな収入源のひとつになります。現状、その権利がない状況で長期の住宅ローンを組むことはリスクを増幅する感があります。

またご主人に万が一のことがあった場合、別途生命保険でカバーされていれば安心感はありますが、現状では遺族年金もありません。

その問題の年金は、25年間以上加入期間がないと65歳以降いただくことができません。そこで未払い分を一括で支払うことをお考えですが、今年、未納者の方でも10年間(現在2年間)さかのぼって追納できるようにする法律が可決され、来年末を目処に施行される予定になっています。

そこで、これからの納付を含めて何年分を追納するのがの良いものかご検討いただくことになりますが、おふたり分を10年分追納されるのであれば結構まとまった金額となります。

また、これから納付されるのであれば、納付額は15,100円(現時点ひとり分)ですからおふたり分で30,200円となられます。これも残念ながら負担を強いるひとつとなられます。

一度、今後の資金スケジュールを書き出し検討されてみられることをご提案いたします。

後向きのアドバイスとなり恐縮ですが、買ってからでは遅いものですから敢えて書かせていただきました。

以上、ご参考となれば幸いです。

参考コラム
安心はキャッシュフロー表の中にあり!
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45077/

住宅
未払い
退職
年金
ローン

評価・お礼

空子さん

2010/10/06 01:24

いろいろと質問した中で一番参考になりました。年金についても、いろいろ調べていくうちに理解し、今まで払っていなかった事が本当にバカだったと思いました。私も夫も年金について全く理解ができなかった為です。今更ながらとても後悔しています。退職後の収入、遺族年金等、全く知らず後悔の嵐です。築20年の中古戸建で長期ローンは難しいとも知りました。
夢はすぐそこだと思い込んでいましたが、長引きそうです。
いろいろと教えて頂きまして本当に有難うございました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

2010/10/06 19:32

空子 様

ご返信有難うございます。夢を先延ばしにするような意見で心苦しく思います。
ただ、全ては今からでも遅くはないと思います。前向きに歩んで参りましょう。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

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