住宅ローンを親から借りた資金で返済する時の注意点

通りもん様
おはようございます。上津原マネークリニックの上津原（うえつはら）と申します。

福岡にお持ちの不動産を持つべきかどうかは、これからの将来設計や資金繰りも考えてご判断されるとお気持ちに合おうかと存じます。以下、このまま保有することを前提にお話いたします。

（１）については、
相続時精算課税制度を活用すると非課税になります。今後ご両親からの贈与の予定がない場合、ご両親がお持ちの財産が相続税基礎控除以下（現在：5000万円＋法定相続人の数×1000万円）であれば有効かと存じます。

（２）については、
無利子でお金を借りて定期的に返済する場合、本来銀行で借りる場合に支払うべき利息が贈与を受けたものとして計算されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm
（支払うべき利息は元金均等返済で計算することになります。）
この場合、支払うべき利息が110万円以下であれば非課税となります。（他に贈与を受けた財産がない場合）

（３）については、
家賃を受け取った分は不動産所得の収入になります。
借金返済として相殺した分は、無利子での返済であれば（２）と同じ考え方になります。

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

個別の税相談に関しては、税務署、税理士等にご相談ください。

(1)1300万円の贈与に対する贈与税額は、
1300万円-110万円（贈与税の基礎控除）＝1190万円
1190万円×50%-225万円=370万円となり、
贈与税額は370万円となります。

(2)仮に1300万円を毎月3万円で返済していくと
1300万円／（3万円×12か月）⇒ 36年超となります。
ご両親の年齢等によりますが、
あまりにも非現実的な期間だと贈与とみなされる
可能性が高いと思われます。
贈与とみなされない範囲については、税務署にご確認下さい。

(3)1300万円の一括支払いと賃借人が退去後の
家賃相当額の相殺に関しては、
贈与とみなされる可能性が高いと思われます。

基本的に親族間の借入に関しては、
きちんと金銭消費貸借契約書（いわゆる借用書）を結び、
その契約内容にそって、きちんと返済を行うことが必須となります。
また、契約内容については、「他人並み」であることが要求されます。

借入期間が極端に長かったり、
支払い時期が未定（賃借人の退去に依存）だったりした場合には、
税務署の調査の際に実質的に贈与とみなされる可能性が高いと思われます。


今回の相談目的が、
家計を圧迫している毎月支払いを軽くしたいことであれば、
現状のままでご両親にマンションを
残債程度で買取ってもらう方法もあります。

マンション相場が残債の1300万円程度の前提とします。
両親と不動産売買契約を結び、
その資金で住宅ローンの残債を消しこみ、
マンションの名義をご両親の名義に移します。
「通りもん」さんは、残債1300万円に対する毎月の支払い義務が消滅します。
ご両親には、マンション所有権とそこからの賃料が入ります。
最終的には、ご両親が亡くなられた相続の際に、
そのマンションが「通りもん」さんのもとに戻ってきます。

売買に関する費用はかかりますが、既存財産を実質的に
贈与ではなくて相続で移転することにより、
相続税の基礎控除（5000万円＋法定相続人の数）が使えるので、
通常、大きな節税となります。

「通りもん」さんの家族構成、兄弟との関係等を考慮する必要がありますが、
ご両親にマンションを購入してもらうことも検討してみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

通りもんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問１について
残念ながら、税額計算をしたうえで説明をすることは税理士法という法律で禁止されているため、税額計算はできかねます。

尚、最寄りの税務署にお問い合わせいただければ教えてもらえます。

質問２について
ご両親からの借入金の返済期間や返済金額の設定方法につきましては、当然のことですがご両親が生存している期間中に完済できることとなります。

その期間を超えて、毎月の返済額や返済期間を設定した場合には、贈与税が課税されてしまう可能性があります。

また、ご両親からの借り入れであることの証拠として、公正証書にしておく、毎月の返済額には適正ローン利息が加算されている、毎月の返済実績を残すためにも、手渡しではなく銀行振り込みなどを利用することになります。

尚、具体的な返済額や返済期間につきましては、ご両親の年齢も考慮したうえで、決定するようにしてください。

質問３について
この質問につきましては、課税の関係もありますので、税務署に直接確認することをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

通りもん様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、通りもん様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．通りもん様からご質問（３点）ありますが、それ以外に「相続税精算課税制度」をご検討されてはいかがでしょうか。

２．相続税精算課税制度につきまして、

（メリット）
・親御さまから通りもん様へ２，５００万円までの贈与は非課税となります。

（デメリット）
・この制度を選択すると、１１０万円（暦年課税制度⇒贈与税基礎控除額）の利用は出来なくなります。

・デメリットとなるか解りませんが、万が一親御さまに相続が発生した場合、相続財産に贈与財産（本制度適用財産）がプラスされて相続税が掛かります。

３．この制度を利用すれば、現時点の贈与税の問題はなく住宅ローンも完済されると思いますが、将来的にこの制度の良悪しを考慮して機会があればお近くの税務署で相談されることをお勧めいたします。

以上

通りもん 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


ふたつの方法をご紹介いたします。

（１）相続時精算課税制度を利用する方法
一般的に、贈与者に相続が発生した場合、相続税が課税されない資産額であれば利用する価値があるといわれます。


（２）売買する方法（相続時精算課税制度が適当でない場合）
現在の相場が１３００万円を下回っているようですから、売却金額が著しく相場を上回っていると看做された場合は、その差額とされた部分に贈与税が課される可能性があります。
仮に、３００万円に贈与税が課税された場合は３５万円程度の税額です。

このケースの売却後の家賃収入は、基本的にはご両親のものとなります。また、移転登記費用が必要となり不動産取得税が課税されます。

ご質問の（２）（３）の方法は、少々ややこしく、利息を払い続けることになりますのであまり意味がないように思います。

簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

参考コラム
相続時精算課税制度について（EYE-PLUSのホームページ内）
⇒http://eye-plus.verse.jp/souzokujiseisannkazei.html