住宅ローンを親から借りた資金で返済する時の注意点 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンを親から借りた資金で返済する時の注意点

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/04 21:49

福岡から12年前に転勤になり、現在東京近郊の賃貸マンションに家族4人(本人、妻、高3男~来年進学予定、中2男)で居住しています。18年前(H4年)に福岡で35年の住宅ローンでマンションを購入しましたが、現在も1300万円程、地銀から融資を受けた住宅ローン(3.5%固定)の残高があります。現在、福岡のマンションは賃貸物件として貸し出し中で毎月の一定の収入はあります(確定申告は毎年している)が、毎月のローンの支払いからこの収入を引くと45000円程の赤字となっており、家計を圧迫しています。買い替えやローンの借り換えの検討も過去にはしましたが、賃貸で貸し出していたり、本人が居住していないこともあって借り替えは出来ないとのこと。もし仮に売却できたとしても、300万円ほどの赤字になると思われます。子供も成長し教育費がかさむようになり、毎月の住宅ローンの赤字が負担になってきたと感じていたところ、両親から1,300万円を資金援助しても良いとの申し出がありました。貰っても良いのですが、贈与税がかかりそうでどうしよかと考えています。
(1)どのくらい課税されるのでしょうか?
(2)また、贈与ではなく借りることにして毎月3万円程度返済していく方法だと贈与税はかからないのでしょか?また税金がかからないようにするためには毎月の返済額はどれくらいが妥当なのでしょか?
(3)現在賃貸中ですが、借人が退居後に両親にここに住んでもらい、月々家賃をもらうことにし、1300万円の借金返済と相殺という形を取るとどうなるのでしょか?
以上3点、ご指導宜しくお願いいたします。

通りもんさん ( 東京都 / 男性 / 49歳 )

回答:5件

上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

2 good

ご質問の件、お答えします。

2010/10/05 12:01 詳細リンク
(4.0)

通りもん様
おはようございます。上津原マネークリニックの上津原(うえつはら)と申します。

福岡にお持ちの不動産を持つべきかどうかは、これからの将来設計や資金繰りも考えてご判断されるとお気持ちに合おうかと存じます。以下、このまま保有することを前提にお話いたします。

(1)については、
相続時精算課税制度を活用すると非課税になります。今後ご両親からの贈与の予定がない場合、ご両親がお持ちの財産が相続税基礎控除以下(現在:5000万円+法定相続人の数×1000万円)であれば有効かと存じます。

(2)については、
無利子でお金を借りて定期的に返済する場合、本来銀行で借りる場合に支払うべき利息が贈与を受けたものとして計算されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm
(支払うべき利息は元金均等返済で計算することになります。)
この場合、支払うべき利息が110万円以下であれば非課税となります。(他に贈与を受けた財産がない場合)

(3)については、
家賃を受け取った分は不動産所得の収入になります。
借金返済として相殺した分は、無利子での返済であれば(2)と同じ考え方になります。

補足

これらの答えは、一般的なものですので、個別の事情によって異なることがあります。より具体的に答えを出したい場合は、税務署や税理士にご相談ください。

資金繰り
贈与
不動産
家賃

評価・お礼

通りもんさん

2010/10/06 22:17

上津原様

早速のご回答有難うございます。
参考にさせていただきます。
まず税務署等に相談に行ってそれから検討したいと思います。

有難うございました。

回答専門家

上津原 章
上津原 章
(山口県 / ファイナンシャルプランナー)
上津原マネークリニック お客様相談室長
0820-24-1240
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

2 good

毎月の支払いを軽くすることが目的であれば、、、

2010/10/05 12:37 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の税相談に関しては、税務署、税理士等にご相談ください。

(1)1300万円の贈与に対する贈与税額は、
1300万円-110万円(贈与税の基礎控除)=1190万円
1190万円×50%-225万円=370万円となり、
贈与税額は370万円となります。

(2)仮に1300万円を毎月3万円で返済していくと
1300万円/(3万円×12か月)⇒ 36年超となります。
ご両親の年齢等によりますが、
あまりにも非現実的な期間だと贈与とみなされる
可能性が高いと思われます。
贈与とみなされない範囲については、税務署にご確認下さい。

(3)1300万円の一括支払いと賃借人が退去後の
家賃相当額の相殺に関しては、
贈与とみなされる可能性が高いと思われます。

基本的に親族間の借入に関しては、
きちんと金銭消費貸借契約書(いわゆる借用書)を結び、
その契約内容にそって、きちんと返済を行うことが必須となります。
また、契約内容については、「他人並み」であることが要求されます。

借入期間が極端に長かったり、
支払い時期が未定(賃借人の退去に依存)だったりした場合には、
税務署の調査の際に実質的に贈与とみなされる可能性が高いと思われます。


今回の相談目的が、
家計を圧迫している毎月支払いを軽くしたいことであれば、
現状のままでご両親にマンションを
残債程度で買取ってもらう方法もあります。

マンション相場が残債の1300万円程度の前提とします。
両親と不動産売買契約を結び、
その資金で住宅ローンの残債を消しこみ、
マンションの名義をご両親の名義に移します。
「通りもん」さんは、残債1300万円に対する毎月の支払い義務が消滅します。
ご両親には、マンション所有権とそこからの賃料が入ります。
最終的には、ご両親が亡くなられた相続の際に、
そのマンションが「通りもん」さんのもとに戻ってきます。

売買に関する費用はかかりますが、既存財産を実質的に
贈与ではなくて相続で移転することにより、
相続税の基礎控除(5000万円+法定相続人の数)が使えるので、
通常、大きな節税となります。

「通りもん」さんの家族構成、兄弟との関係等を考慮する必要がありますが、
ご両親にマンションを購入してもらうことも検討してみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

贈与税
贈与
不動産売買
相続
住宅ローン

評価・お礼

通りもんさん

2010/10/06 22:21

真山様

早速のご回答有難うございます。
節税等について検討したいと思います。
色々と参考になりました。税務署で相談してみます。

有難うございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

3 good

住宅ローンを親から借りた資金で返済について

2010/10/05 17:16 詳細リンク
(4.0)

通りもんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
残念ながら、税額計算をしたうえで説明をすることは税理士法という法律で禁止されているため、税額計算はできかねます。

尚、最寄りの税務署にお問い合わせいただければ教えてもらえます。

質問2について
ご両親からの借入金の返済期間や返済金額の設定方法につきましては、当然のことですがご両親が生存している期間中に完済できることとなります。

その期間を超えて、毎月の返済額や返済期間を設定した場合には、贈与税が課税されてしまう可能性があります。

また、ご両親からの借り入れであることの証拠として、公正証書にしておく、毎月の返済額には適正ローン利息が加算されている、毎月の返済実績を残すためにも、手渡しではなく銀行振り込みなどを利用することになります。

尚、具体的な返済額や返済期間につきましては、ご両親の年齢も考慮したうえで、決定するようにしてください。

質問3について
この質問につきましては、課税の関係もありますので、税務署に直接確認することをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

税理士
金額
計算
銀行
税務

評価・お礼

通りもんさん

2010/10/06 22:28

渡辺様

早速のご回答有難うございます。
税務署で相談してみようと思っています。
色々アドバイスも参考にさせていただきます。

有難うございました。

渡辺 行雄

2010/10/07 08:31

通りもんさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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それ以外に「相続税精算課税制度」を!

2010/10/05 07:30 詳細リンク
(4.0)

通りもん様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、通りもん様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.通りもん様からご質問(3点)ありますが、それ以外に「相続税精算課税制度」をご検討されてはいかがでしょうか。

2.相続税精算課税制度につきまして、

(メリット)
・親御さまから通りもん様へ2,500万円までの贈与は非課税となります。

(デメリット)
・この制度を選択すると、110万円(暦年課税制度⇒贈与税基礎控除額)の利用は出来なくなります。

・デメリットとなるか解りませんが、万が一親御さまに相続が発生した場合、相続財産に贈与財産(本制度適用財産)がプラスされて相続税が掛かります。

3.この制度を利用すれば、現時点の贈与税の問題はなく住宅ローンも完済されると思いますが、将来的にこの制度の良悪しを考慮して機会があればお近くの税務署で相談されることをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

通りもんさん

2010/10/06 21:59

山中様

早速のご回答有難うございました。
参考にさせていただきます。
まずは検討し、最寄の税務署で相談してみます。

どうも有難うございました。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

2010/10/07 09:08

通りもん様へ

高評価を頂き有難うがさいました。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

2 good

贈与か売買か

2010/10/05 11:39 詳細リンク
(4.0)

通りもん 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


ふたつの方法をご紹介いたします。

(1)相続時精算課税制度を利用する方法
一般的に、贈与者に相続が発生した場合、相続税が課税されない資産額であれば利用する価値があるといわれます。


(2)売買する方法(相続時精算課税制度が適当でない場合)
現在の相場が1300万円を下回っているようですから、売却金額が著しく相場を上回っていると看做された場合は、その差額とされた部分に贈与税が課される可能性があります。
仮に、300万円に贈与税が課税された場合は35万円程度の税額です。

このケースの売却後の家賃収入は、基本的にはご両親のものとなります。また、移転登記費用が必要となり不動産取得税が課税されます。

ご質問の(2)(3)の方法は、少々ややこしく、利息を払い続けることになりますのであまり意味がないように思います。

簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

参考コラム
相続時精算課税制度について(EYE-PLUSのホームページ内)
http://eye-plus.verse.jp/souzokujiseisannkazei.html

贈与
売買
相場
家賃収入
家賃

評価・お礼

通りもんさん

2010/10/06 22:07

西垣戸様

早速のご回答有難うございました。
一番良い方法を只今検討中です。
まずは税務署で相談しようと思います。

有難うございました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

2010/10/07 21:44

通りもん 様

ご返信有難うございます。
また、プロファイルをご活用下さい。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

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