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対象:不動産売買

家が売れない

住宅・不動産 不動産売買 2010/08/31 13:00

初めまして。

家が売れずに困っています。

平成20年に主人の母、妹と同居すべく新築を建てましたが、完全同居型(全て
共用)の為、母が自由にやりたいとの事で去年の10月から売りに出しています
が、今までに内覧が1回しかありません。

というのも、場所が線路脇、建物は建築家の建てた家とちょっと普通ではない
+価格が高い為、案内(口頭)してもすぐ断られてしまうようです。

価格を安く出来ればよいのですが、私たちのローン残高が2600万円あり、母が
頭金を1650万円入れてくれたので、少しでもそれを返したいのです。

母は年金のみで暮らしています。頭金を入れたため貯金残高があまりありません。

8月中旬まで母+妹は売り出している家に住んでいましたが、今は空家になっています。

上手く説明できなくてすみません。
やはり、値段を下げるほかないのでしょうか。

補足

2010/08/31 13:00

説明不足ですみません。それにも関らず、沢山の回答ありがとうございます。

最初に建築にかかった費用が、主人2700万(ローン)+私400万+義母1650万=4750万円です。
なので、一番最初に販売価格を設定したのが4280万。
その後、3980万、3580万、そして今は3480万で空き家としました。

皆さんが、言われるように義母分を買い取るということも考えたのですが、ローン+義母への分割返済は
私たちの経済力では無理だと思い売却という選択をとりました。
たしかに今も、2重払いをしていますが、それは永遠ではないので出来ますが。
子供も2人いるので、貯蓄へまわしたいし。

不動産会社は地元の不動産ではなく大手さんです。
レインズには反映されていると聞いています。
今、検索してみたところホームズに掲載されていましたが、他の不動産会社でした・・・。
チラシも2度ほど掲載されました(契約不動産会社のもの)。他の不動産でも2度ほど。
今空き家になったので、オープンハウスをしてほしいと伝えましたがそれは上からの許可
がでないとだめとのこと。

ちょっと不動産会社に疑問持ち始めています。
担当者さんはとても良い人なのですが、やり方が。他の不動産もやり方は同じなのかな?と
唯一内覧が入った時も、他の不動産会社からの紹介でした。
その方は、ピアノ教室をしているので今の住んでいるところから騒音の苦情があるとの事で
線路脇なら大丈夫かなと考えたそうです。

今は、確かに3480万出せば新築が買えますよね。なので高い事は分かっているのですが、本
当に値下げだけが問題なのかと納得できていないのかもしれません。

もし、値下げだけが問題なら値下げして、義母への返金が少なくなってしまうのなら私たち
で少し補足(分割)しても良いのかなと考えてはいます。

soboron32さん ( 神奈川県 / 女性 / 36歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

最終的には価格の問題となります。

2010/08/31 14:10 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産仲介業者の立場として
中古物件の売却活動では、
1.居住中
2.現況のままでの空家
3.表層リフォーム(クロス張替、ハウスクリーニング等のみ)
4-1.フルリフォーム(設備等まで入れ替え)
4-2.建物を解体して更地
の順に売却を行いやすくなります。

媒介の依頼を受けた不動産業者が現在どのような
売却活動をしているのか分かりませんが、
今までの「居住中」が、8月中旬に「空家」となったので、
空家になった以降の案内件数を確認したうえで、
価格を検討するのが良いと思われます。

仲介業者がきちんと売却活動をしている前提でお話をすると、
「居住中」が「空家」になったとしても、
案内件数が増えなければ、やはり価格が高いものと思われます。

現状で価格が高い場合の対応方法としては、
・価格を下げる(上記の2のままで)
・表層リフォームを施して価格を上げて出しなおす(上記の3)
の二通りが考えられます。
しかし、これ以上の出費が難しければ価格を下げるしかないと思います。

ただ、価格を下げることを検討する前に、
仲介業者の販売活動について確認をしてください。
・どんな販売図面を作成しているのか
・どんな媒体にその販売図面を出しているのか
(チラシ、インターネット、フリーペーパー等々)
・上記媒体についてのそれぞれの反響状況

例えば、販売図面一つとっても、仲介業者のセンスが出ます。
一般の方がその図面を見て、物件の良さをアピールできるもので
なければなりません。

「soboron32」さんが、販売図面を見て
物件の良さが伝わらないものであれば、
販売図面の作り直しを指示する必要があります。

また、ヤフー不動産や、ホームズ等の
不動産ポータルサイトに掲載されているのか、
また、掲載されているにしても
写真等がきちんと載っているのか等々

売却活動がきちんと実施された上で、
案内等の反響が少なければ、
やはり価格を下げるしかないと思います。

まずは「空家」になってからの反響を確認して
今後の対応を業者と話し合ってみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

媒体
チラシ
販売
価格
不動産

評価・お礼

soboron32さん

丁寧な回答ありがとうございました。また、評価が遅くなってすみませんでした。

疑問に感じながらも担当者さんに特別確認しないで来たのがいけないのかもしれません。
真山さんから教えていただいたことを確認してみようと思います。

空き家になってからの反響も合わせて考えてみようと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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新築の家の売却

2010/08/31 15:49 詳細リンク
(4.0)

築2年で建てたばかりのご自宅を売却という事ですが、資金効率が非常に悪い様にお見受けします。


まず、ご本人夫妻とご主人の妹様とお母様が現在は別々に住まれており、推測ですが賃貸で借りられている様に思いますが、賃貸等の生活コストがもったいないと思います。(固定資産税もローン金利も負担していますし・・・)


新築注文住宅で建築家が建てた斬新な建物となると個人の好みが反映されるので、売却の際にご自身が思っている程高く売れないのが通常です。


売主側仲介業者がレインズ等にもきちんと出して売却活動されているのであれば、恐らくこのまま売りに出しても希望価格では売れないと思われます。


その際に他の方も指摘されていましたが、お母様の分を譲り受ける等検討されたらいかがでしょうか?明らかに損切りして売却となる可能性が高い状況での売却というのは計画性の無い浪費としか思えません。


恐らく相当その物件の建築には労力が掛っていると思いますし、思い入れもあると思います。短絡的に売却という手段以外をまずはご検討される事をお勧めします。

注文住宅
固定資産税
固定資産

評価・お礼

soboron32さん

ご指摘ありがとうございます。また、評価が遅くなりすみませんでした。

向井さんのおっしゃる通り、建築家が建てたので個性が出ています。
一般的な家ではありません。当初は案外なんとかなるのでは?と素人
考えでした。甘かったとおもいます。
売りに出す前に義母分を買い取ることも視野に入れたのですが、ローン+
買い取り分割払い+繰り上げ返済+教育費貯蓄+一般貯蓄・・・。
これはちょっと経済的に無理があると判断しました。

もう少し動向を見て考えてたいと思います。
ご意見ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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お母様の持分の買取

2010/08/31 15:02 詳細リンク
(4.0)

soboron32さんはじめまして

住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。
soboron32さん+お母様、妹様の同居形態として一点だけアドバイスさせていただきます。

お母様が自由にやりたいことが理由のようですが、soboron32さん(ローンを組んでおられる方々)も住まれない訳は何故なのでしょうか?

税務上の考慮が必要ですが、soboron32さん(ローンを組んでおられる方々)がお母様の持ち分を買い取る(分割で支払い)ことも検討事項になるように思いますが・・・

この方法は、お母様に一括で現金をお渡しすることはできませんが、年金へのプラスにはなります。

詳細の事情が分らずままのアドバイスですから的外れかも知れませんが、ご参考のひとつとなれば幸いです。

税務
同居
年金
方法
ローン

評価・お礼

soboron32さん

説明不足で分かりにくい文章を回答して頂き、ありがとうございます。
また、評価が遅くなりすみませんでした。

西垣戸さんのおっしゃる買い取りも当初考えたのですが、1650万もの
お金を(分割しても)ローン+繰り上げ返済分の貯蓄+その他の貯蓄と
そして・・・。と考えると、とても私たちの経済力ではできそうにない。
また、当初は義母も新築を建てた後だったので、賃貸を考えられないみ
たいでした。中古マンションを買えたらな、とのことでした。

ご意見ありがとうございました。今後の動向をみてまた考えてみたいと
思います。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

soboron32 様

補足にて詳細にご説明いただき有難うございます。
2重払いに拘わらず、空家にされるご理由がおありなのですね。

蛇足ですが、買取の考え方だけご紹介いたします。
計算上、不動産(土地建物の内訳不明)の約35%(実際は分りせんが・・)がお母様の持ち分になります。

仮に、上記の通りだったとして現在の相場が3400万円だとした場合、お母様からの買取り金額は1190万円という計算になります。ご参考となれば幸いです。

なかなか大変だと思いますが、頑張ってください。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

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