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住宅・不動産 不動産売買 2013/03/05 17:46

初めまして。不動産投資に興味があり、ご質問させて頂ければ幸いです。

今まで、投資には興味がなかったのですが、書籍を読んでいく中で不動産投資を考えるようになりました。ほしい物件は新築ですが高額なので最初はある程度都心部で利回りが良い中古物件にするしかないかというところです。
投資は初めての為、アドバイスお願いします。

■属性
勤続7年、ローンは無し。
年収税込600万円 地元:愛知県 現在関西主張中
独身

■物件
1R×8戸 木造1棟アパート、平成2年 築23年
土地は44坪程度 建物面積約38坪 オーナーチェンジ物件
駐車場なし
3年前に外壁塗り替え
内部は図面紛失の為詳細は不明ですが普通のワンルームとのこと
(もともとレオパレス物件)

■立地
愛知県名古屋市k守山区の物件で、名鉄瀬戸線守山駐屯地駅徒歩2分
コンビニ・病院300m以内

■家賃収入
満室時 約26万4千円/月 約316万円/年

■購入費用
購入価格:2,200万円

■現状の考え方
駅には近いのですが、普通電車しか停まらない為か家賃相場は低いのが不安です。
周辺1kmには名古屋ドームや大型ショッピングセンターがあり4km範囲には大学もいくつかあります。その点は良いと思ったのですが、満室の為中が見れないのと図面がないのが不安です。
年数的にも内部はクロス、キッチン廻り等は修繕しないといけないとは思います。
周辺の空室率はまだ調べれていません。
一応建築関係の仕事をしているので、建物ができる過程はわかります。
税金のことや原価償却等は詳しく勉強できてませんのでその辺も心配です。
うまくいけば3年後くらいには担保に2件目とかも考えていますがどうでしょうか?

アドバイスお願いします。

補足

2013/03/06 08:55

表面利回り:14.4

頭金1000万円

タケウチさん ( 愛知県 / 男性 / 29歳 )

回答:1件

不動産投資の質問に「みなとアセットの向井啓和」が答えます。

2013/03/05 20:46 詳細リンク
(5.0)

結論から言いますと、不動産投資の一棟目でこの様な物件は避けるべきかと思います。


と言うよりは、恐らく銀行融資が付かないと思います。


まず、耐用年数をほぼ経過した木造住宅については土地値でしか評価されないのが通常です。また、この物件の好ましくない点は一部屋当たりの家賃が安すぎる点です。


一部屋当たり3万ちょっとと言う状態で考えますと、修繕費のコスト負担率が高すぎます。


と言うのは例えば、エアコンが壊れた場合、6万は掛かるでしょう。給湯器も10万等かかります。つまり、エアコンで家賃の2カ月、給湯器で3カ月消える事になります。


幾ら見かけの利回りが良くても実質利回りは相当低下するのがこのような物件です。一方、家賃が6万円位の物件であればコスト負担もその約半分で済みます。


一方、家賃3万の部屋だからお湯が出なくて良いというわけにはいかず、設備は整えなければなりません。


正直私は名古屋の場所に関してはコメント出来ませんが、単にほぼ全国一律掛かるコストを思い浮かべただけでも厳しいと思います。


このような物件はどちらかと言えば将来自宅を新築する位のつもりで土地としてみるかだけです。もし、二棟目等を狙うのであれば避けるべき物件です。(建物の担保価値はゼロです。)

補足

「向井啓和 ブログ」をコピペしてグーグル検索してみて下さい。不動産投資等に関して色々書いています。


ご参考まで

コスト
銀行融資
修繕費
不動産投資
担保

評価・お礼

タケウチさん

2013/03/06 08:27

アドバイスありがとうございます。

初めてということもあり、中古不動産投資に漠然とした不安がありましたが、銀行融資の判断基準や家賃に対する改修費の考え方など、とても参考になり冷静になることができました。

満室、利回りに踊らされて内部も劣化具合もわからぬまま購入することは、冷静に考えたら
非常に危険ですね。

初心者に親切、丁寧なアドバイスありがとうございます。

向井 啓和

2013/03/06 12:49

高い評価ありがとうございました。特に初心者は「率」だけで考えるのではなく「額」で考えると分かりやすいかもしれません。


不動産投資の情報はブログでしています。


「向井啓和 ブログ」をコピペしてグーグル検索してください。


みなとアセットマネジメント株式会社の向井啓和でした。

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