東京スター銀行 0%金利(スターゼロローン)での借換 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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東京スター銀行 0%金利(スターゼロローン)での借換

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/18 05:47

東京スター銀行の0%金利借換ローンに申し込み、以下の
融資条件で「審査合格」しましたが、東京スター銀行の銀行
としての信頼性がわからず不安です。
専門家から見た0%金利借換のリスク、あるいは銀行としての
信頼度を教えてください。

融資条件
融資総額:1970万(登記費用20万上乗せ)
事務手数料:103万(融資額の5.25%、契約時一括払い)
メンテナンスパック料:総額75万(月払い、融資額の0.504%)
返済期間:15年
返済総額:2150万(借換メリット:310万)

0%金利のメリットに比較し、気になるリスクとして
1.東京スターは銀行としての信用度が不安
外資系、元は破綻銀行、破綻時の受け皿銀行の問題・・・
2.事務手数料が一括払いのため、手持ち資金103万を別のローンで借りる必要あり

環境としては
夫(自分)47歳、妻47歳、
長女14歳(私立中学2年)、長男12歳(私立中学1年)

収入
夫(自分):800万 妻:150万(パート、扶養外)
ただし、会社の賃金施策で年収は40歳でピーク(誰でも知ってる1部上場企業)
のため、今後の年収アップは期待薄

当初の返済計画
子供の大学卒業までの10年間は教育資金が必要で繰り上げ返済の予定なし
最終的に定年退職時の退職金で残金の一括返済を予定。
です。

よろしくお願いいたします。

若どのさん ( 神奈川県 / 男性 / 47歳 )

回答:2件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

2 good

借り換えメリットはあまりないかも知れません

2010/08/19 04:09 詳細リンク
(4.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

金利0%と宣伝してますが、手数料等を金利に引き直すと
だいたい固定金利1%相当の借り入れをしていることになります。

外資が買収してから、様々なローンを展開していますが、
私が一番気になるのは、この銀行が上場していないということです。

上場しなければ、良くも悪くも情報が表に出にくくなります。


それと、東京だけでなく大阪にも進出するなど、積極的な店舗運営を
していますが、住信SBI銀行に代表されるネットバンクの台頭で
最近は少し無理をしている感じもします。

仮にこの銀行が破綻しても、通常の返済をしている限り、
別の銀行に引き継がれますので、その点は心配ありません。


そこで、総合的な判断になるわけですが、借り換えメリットが
310万円程度でしたら、繰上返済のタイミング
(例えば借りようとしているお金を繰上返済に回す)を工夫されれば
返済効率的にもトータルではあまり変わらないのではないかと思います。

なお、私のブログで東京スター銀行については、もう少し
突っ込んで書いておりますので、参考にして頂けますと幸いです。


沼田 順

住宅ローン、不動産アドバイスブログ(ブログ村連続1位です)
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

補足

下の回答者の方は「預金連動型住宅ローン」と
勘違いされているようです。

このローンはあくまで期間限定で一応は金利0%です。

なお、このローンも住宅ローン減税の対象になります。
(社内融資のみ金利3%などの条件がありますが、
銀行借入には特に利率の記載はありません)

ただ、借り換えですと期限が過ぎているかもしれませんね。

このように一般の専門家でも錯綜するほど多種多様な住宅ローンが
登場しています。

住宅ローンのご相談は住宅ローン専門のCFPに
ご相談されることをお勧めします。

沼田 順

銀行
住宅
借り換え
住宅ローン
返済

評価・お礼

若どのさん

沼田様

早速のご回答ありがとうございます

現在は複数の金融機関にて、変動、固定等で見積もり中なのですが
数字だけの比較では確かに借換メリットが同等になる銀行もありました。
ただ、それぞれにリスクは存在し、今回はメリット比較というより
リスクの比較で悩んでいました。

一番のリスク(銀行破綻)での銀行の対応(他行に引き継がれる)の回答
は非常に参考になりました。

ありがとうございました。

沼田 順

高評価ありがとうございました。

破綻銀行に住宅ローン債務があっても普通に返済していれば
その住宅ローン債務は必ず引き受け手の銀行に引き継がれます。

一括返済を求められることはありません。

ただ、ご質問者様には当てはまりませんが、例えば延滞していた場合
不良債権処理を進めるため、督促が厳しくなるという事例はあります。

また何かありましたら、遠慮無くご質問下さいませ。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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東京スター銀行等での借換

2010/08/19 11:41 詳細リンク
(4.0)

借換のリスク自体は殆ど無いと言って良いでしょう。借主には「*期限の利益」がありますので銀行に何かあっても一括返済等を求められる事はありません。また、預金に関してはペイオフが1000万までの残高に関してはカバーされるのでそれ以下であれば預金保険機構に保護されます。



*期限の利益について
http://www.exbuzzwords.com/static/keyword_1331.html



ただ、他の住宅ローンと比較して若どの様にこの商品が最適かどうかは不明な所です。特に現在の預金残高がどの程度あるのかが不明なのでその点によってメリットが変わって来ると思います。また、物件購入がいつなされたかによっても異なります。(住宅ローン減税の期限内か否かがポイントになります。)



この銀行での借入のメリットを受けるのは預金残高が借入残高に近い程多く、年収が1500万以上の所得税、住民税率が高い方に最大のメリットがあります。(預金残高があまり無ければゼロ金利になる部分が少ないので…)



預金残高がギリギリである様にお見受けしますので、その場合には純粋に金利が低く、初期費用が少ない借入をされる事をお勧めします。特に期限前返済を10年程度しないという事であれば10年固定のその後変動タイプ等が最適に思われます。



ただ、最大の疑問点は住宅ローンの借り換えの費用を別の借入でカバーする点です。もし、住宅ローンの借換実行「前に」別に100万前後の借入をした場合には決済前に「ローンの承認取り消し」になる可能性が若干残ります。この点には十分気を付けてください。

補足

不動産投資、不動産ローン(住宅ローン&投資用ローン等)に関して色々ご紹介しています。
http://blog.minato-am.com/

所得税
住民税
住宅ローン
借り換え

評価・お礼

若どのさん

向井様

早速のご回答ありがとうございます

今回検討中の借換ローンは東京スター銀行独自の預金連動型住宅ローンではなく
限定500人対象のスターゼロ住宅ローンのため、銀行としての信頼性にリスクを
感じ、借換に慎重を期していました。

ご指摘の、住宅ローンの実行借換「前に」別の借入の件ですが、ご指摘をいただく
まで気付かず、非常に助かりました。

不安に思い、本日、銀行に直接問い合わせました。
結果は、(絶対ではないが)借り入れ額による年間返済額への影響が少ないため
審査のやり直しは(基本的には)しない、との回答でした。

ご指摘どうもありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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