住宅ローン、変動と固定で迷っています。

ひさひさりんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『我が家にはどれがふさわしいでしょうか。』
につきまして、

住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、

ローン金利も低くて済む、変動金利や長期固定金利で住宅ローンを組むことになります。
ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、
繰り上げ返済につきましては、
３年に一回程度ということでしたら、
早期完済というわけには行きませんので、

長期固定金利にすることで、
返済の途中からローン金利が上がってしまう心配もありませんので、
将来のマネープランがたてやすくなります。

尚、ひさひさりんさんの場合、
変動金利で住宅ローンを組んだ場合には、
半年ごとに繰り上げ返済を予定していますので、
変動金利で住宅ローンを組んでもよろしいと考えます。

ただし、住宅ローンの返済は長期に及ぶことになりますので、
出来ればお子さま方の教育資金など、
将来の資金の流れを十分に考慮したうえで、
無理のない返済プランをたてることをお進めします。

１．具体的には将来予定しているライフイベントの時期や、
それにかかる費用などを記入したライフプランシートの作成。
２．住宅ローン以外にも、基本生活費や収入などを含めた、
キャッシュフロー表の作成。
などを行うと、将来の資金の推移を予めシミュレーションすることができます。

多少手間がかかってしまいますが、
住宅ローンを組むと言うことは、
人生の中でも最大級の借金をするということですから、
これくらいの慎重さは必要だと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

ファイナンシャルプランナーの山田と申します。

変動金利を利用する場合は、
大幅に金利が上昇した場合でも、
家計の収支が耐えうるかを検討しましょう。

もし固定へ借換えした場合でも、金利上昇分に加えて、
変動と固定の金利差までプラスされる可能性がありますので、
予想以上に負担が増えることもあり得ます。
変動を利用するのであれば、そのようなことも踏まえて
家計が逼迫しないかシミュレーションしておく必要があります。

そして、検討する際に大事なのは、
教育費を確保する前提でシミュレーションをすることです。
できれば、大学費用は今から積立をして、
大学入学前にお子様お二人の４年分を確保する前提で
シミュレーションすることをお勧めします。

繰上返済の計画も同様に、教育費の確保が重要な観点です。
まずは教育費を確保し、そのうえで余裕がある場合に繰上返済となります。
教育費と繰上返済のバランスには十分注意しましょう。

以上のような観点から、将来の家計のキャッシュフローをシミュレーションし
その上で金利タイプを決定することをお勧めします。
もしご自身でシミュレーションするのが難しい場合は、
お近くのファイナンシャルプランナーに相談されてはいかがでしょうか。

最後に、総支払額が変動金利と固定金利のどちらが有利かは、
結果論でしか語ることができません。
選択の基準は、支払額の面だけでなく、
ご家庭のライフプランやご夫婦の性格等にも重きを置いて判断しましょう。

山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡

ひさひさりん様

住宅ローンの選択でお悩みとのこと。
条件的に非常に有利な2つのローンですから、選択が難しいですよね。

お話しのポイントは学費など今後予想以上に掛かる支出が
返済予定にどの程度影響がでるか？という所が気になりますが
そこは予定通りという前提でお話しします。

まず3つ上げて頂いている選択ですが
下記についてはあまりお勧めできません。

＞・変動で5年様子を見て、5年後20年固定等に借り換え

予想に反して金利情勢が変わった場合にとられたい対処かと思います。
ただ、仮に変動で5年組み、5年後に20年固定等に切り替えという場合

「固定にしたい」＝「金利が上がりそう」 という状態であると想定できます。

その状態の時には「既に実行金利」は上昇しています。

現在主要都市銀行の20年固定で約2.4％程度ですが、5年後金利が上がりそうな
状態になっていれば既に長期固定金利は上昇していますので、
結果フラットが良かった・・・となる可能性が高いです。



＞・とりあえずフラットで5年様子をみて、5年後にまた考える。

また、フラットで様子をみてやはり金利は上がらない時には
低金利である変動金利に借り換えると思います。
ただ、現在もゼロ金利であることなどを考慮しますと、さらに下がっても限定的ですので
借換メリットはあまり大きく見いだせない感じがします。
五年後もゼロ金利政策をしているようであれば日本自体が危ういと思います。



変動金利・フラット35、どちらを選択されても良いとは思いますが、
繰り上げ返済を予定通り行えれば

●変動金利に関しては、金利上昇リスクを低減できる（返済期間短縮により）
●固定金利に関しては、団信保険料を削減できる（返済期間短縮により）

両者ともにメリットがあります。
本来はどちらも良いローンですから、自分に相性が良さそうな方を選択され
上手く付き合っていく事をお勧めします。

お話し文章を拝見する限り、ご予定通り計画されて返済されそうですので
「変動金利でっといく」というプランが無かったので消去法的ではありますが
・このフラットでずっといく
というパターンがひさひさりん様には合っているかもしれませんね。
参考までに画像のグラフは短期プライムレートの推移です。


ご参考になりましたら幸いです。