テナント管理を外注したい

はじめまして。不動産コンサルティング会社 ＡＣＭプランナーズの佐嘉田と申します。

さて、一般的に、不動産賃貸事業における管理業務の中には、大きく分けてテナント管理業務と設備保守管理業務に分けられ、前者をプロパティマネジメント（ＰＭ）、後者をビルメンテナンス（ＢＭ）などといわれています。

ＰＭは、テナント募集、家賃管理・出納、入退去業務、クレーム対応、保守修繕発注、レポーティング等の業務があります。なお、テナント募集については、他の業務と分離して発注する形態もあり、仲介業者１社に専任する場合（専任媒介）と、複数の業者に依頼する場合（一般媒介）があります。
ＢＭには、エレベーター・電気・消防・空調等の設備保守点検、清掃、警備などの業務が含まれます。とくに、設備の保守点検等は専門の技術者や許認可が必要な業務も多くありますので、その分野は専門業者に外注した方がいいでしょう。
なお、発注形態として、オーナーからＰＭ会社に一括発注し、その業務の一部をＢＭ会社に再委託する場合もあります。

今回のご質問では、おそらくＰＭ業務の外注を前提に相談されていると思いますので、それに基づいて回答させていただきます。

１．メリット ：
（１）専門業者のノウハウや営業力を享受できるため、オーナー側の業務負担の軽減と収益アップが期待できる。
（２）適切な管理がなされることによって、安定的な収益の確保とライフサイクルコストの低減が期待できる。
（３）とくに、テナントとのクレーム対応、滞納督促、原状回復、契約条件交渉などの業務から解放される。

２．デメリット ：
（１）業務委託費用が発生する。
（２）テナントや市場の生の声が入りにくくなる可能性がある。

３．リスク
（１）委託委託の範囲や指揮命令系統などを明確にしないと、問題が発生した場合、業者の責任逃れに巻き込まれる。特に分離発注する場合には注意を要します。
（２）テナント募集の強化に期待するのであれば、リーシング力のある仲介業者に委託する必要がある。特に、事務所や店舗のリーシング業界は専門性が高くなりますので、より注意が必要です。

あとは、物件の種類、立地、規模などによって委託先や委託方法は変えた方がいいと思いますので、複数の候補業者に相談・見積りされることをお勧めします。

ご参考にしていただければ幸いです。

今までご自分で賃貸管理をされていたなら、入居者の募集、入退去時のチェック、滞納などのチェック、駐輪場の整理状況からごみ置き場の管理まで様々な作業と心配とトラブルに忙しい日々だと思います。

このような多様な業務から（費用負担に応じて）解放されるのがメリットで、管理料の負担が発生するのがデメリットといえます。大きく分けて「管理委託」と「サブリース」の２つの方式があります。

「管理委託」は、入居者からのクレームなどに対応は管理業者がしてくれますが最終的な責任はオーナーにきますので金銭的な負担を含めてリスク負担は大きいです。管理料は家賃（共益費含む）の5％程度が目安です。
「サブリース」はオーナーから管理業者が建物を一括で借り受けたうえで、管理業者が貸主として個別の入居者との賃貸借契約やクレームの対応などをし、空室があった場合でも毎月決まった額がオーナーに支払われます。管理料は家賃（共益費含む）の10％程度が目安です。

サブリースの注意点としては、敷金・礼金・更新料は管理業者の収入（もしくは預かり金）になります。また、免責期間があり、契約開始から一定期間（1,2か月あるいは段階的に保証率を変えて6か月など）入居者の有無にかかわらず保証賃料は支払われません。それから維持管理費や修繕費はオーナーもちとなります。

サブリースを引き受ける管理業者がいる計画であればまず、問題のない賃貸計画といえます。管理業者としては空室リスクのあるような立地や物件ではサブリースは引き受けないからです。また、管理委託と異なり満室にしないと業者自身が赤字になってしまうので満室にするためのインセンティブがはたらきます。

一方資金計画上のポイントですが、新規の賃貸事業を計画し資金を借り入れるときには、サブリースを引き受ける管理業者があり、保証賃料でも事業が成立することがローン成立の条件の一つとなることが多いと思います。