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対象:商業建築デザイン・設備

佐嘉田 英樹

佐嘉田 英樹
不動産コンサルタント

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管理委託内容によります

2010/08/19 18:17

 はじめまして。不動産コンサルティング会社 ACMプランナーズの佐嘉田と申します。

 さて、一般的に、不動産賃貸事業における管理業務の中には、大きく分けてテナント管理業務と設備保守管理業務に分けられ、前者をプロパティマネジメント(PM)、後者をビルメンテナンス(BM)などといわれています。

 PMは、テナント募集、家賃管理・出納、入退去業務、クレーム対応、保守修繕発注、レポーティング等の業務があります。なお、テナント募集については、他の業務と分離して発注する形態もあり、仲介業者1社に専任する場合(専任媒介)と、複数の業者に依頼する場合(一般媒介)があります。
 BMには、エレベーター・電気・消防・空調等の設備保守点検、清掃、警備などの業務が含まれます。とくに、設備の保守点検等は専門の技術者や許認可が必要な業務も多くありますので、その分野は専門業者に外注した方がいいでしょう。
 なお、発注形態として、オーナーからPM会社に一括発注し、その業務の一部をBM会社に再委託する場合もあります。

 今回のご質問では、おそらくPM業務の外注を前提に相談されていると思いますので、それに基づいて回答させていただきます。

1.メリット : 
(1)専門業者のノウハウや営業力を享受できるため、オーナー側の業務負担の軽減と収益アップが期待できる。
(2)適切な管理がなされることによって、安定的な収益の確保とライフサイクルコストの低減が期待できる。
(3)とくに、テナントとのクレーム対応、滞納督促、原状回復、契約条件交渉などの業務から解放される。

2.デメリット :
(1)業務委託費用が発生する。
(2)テナントや市場の生の声が入りにくくなる可能性がある。

3.リスク
(1)委託委託の範囲や指揮命令系統などを明確にしないと、問題が発生した場合、業者の責任逃れに巻き込まれる。特に分離発注する場合には注意を要します。
(2)テナント募集の強化に期待するのであれば、リーシング力のある仲介業者に委託する必要がある。特に、事務所や店舗のリーシング業界は専門性が高くなりますので、より注意が必要です。

 あとは、物件の種類、立地、規模などによって委託先や委託方法は変えた方がいいと思いますので、複数の候補業者に相談・見積りされることをお勧めします。

 ご参考にしていただければ幸いです。

管理
テナント管理
クレーム対応
クレーム
不動産

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この回答の相談

テナント管理を外注したい

法人・ビジネス 商業建築デザイン・設備 2010/08/17 14:53

事業拡大に伴い、テナントの管理を外部に委託したいと考えています。
その際のメリット・デメリットやリスクを知りたいのですが、
どのようなことが考えられるでしょうか。

※この質問は、ユーザーの方から事前にいただいたものを、専門家プロファイル が編集して掲載しています。

All About ProFileさん

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