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オフィスビルの空き室(地下)利用について

法人・ビジネス 商業建築デザイン・設備 2010/08/24 14:35

はじめまして。
中小企業の不動産管理を担当しています。
現在、オフィスビルの地下1Fが空き室になっており、テナントが決まらず困っています。
この不況では通常のオフィス賃貸では難しいのではないかと考えているのですが、
何か他のアイデアがありましたらご教示頂ければ幸いです。
以下に物件の概要を記します。
よろしくお願いいたします。

*場所:東京都中心部、JR駅から5分
*築年数:10年
*鉄筋コンクリート造、4階建ての地下1F、50平米
(地上1Fは駐車場、2-4Fは満室)
*採光窓が1か所しかないため、住居へのコンバージョンは難しい

fuji_sallyさん ( 東京都 / 女性 / 37歳 )

回答:2件

トランクルームはいかがでしょうか。

2010/08/25 09:49 詳細リンク
(4.0)

fuji_sally さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 ともうします。

基本的に、立地条件がよくても 住居やオフィスでの
地下室単独でフロア貸 というのは きびしいですね。
‥この規模ですと、計画の段階から 1階〜地下階の
メゾネット形式での借室のほうがよかったのかも。

店舗としての賃貸と考えても、1階部分が駐車場では
お客さんがはいりづらい。(いはゆる ヒキがない。)
ましてや飲食の店舗となると、ダクトスペースの確保
やグリーストラップの設置など、設備的なハードルが
あることも多いです。

そこで、上階の各テナントさんに
トランクルームとして 借りませんか?
‥ともちかけてみてはどうでしょう。

4階建でこの規模ですと、(想像するには)EVはない
でしょうから、地下のトランクルームは便利でしょう。
複数のテナントさんが共有するとなると、計量や鍵の
ことなど、クリアさせる問題もありますが、なんにも
使われないよりは、地下室も しあわせでしょう。

ひとつの アイディア として。

テナント
計画
地下室
条件
賃貸

評価・お礼

fuji_sallyさん

この度はアドバイスありがとうございます。
トランクルーム、弊社でも一番これが現実的なアイディアではないかと思っています。
早速検討してみます。
ありがとうございました。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
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レンタルオフィスなどいくつかの提案

2010/08/24 17:00 詳細リンク
(3.0)

はじめまして。邑都設計工房の石川と申します。実際の物件を見ていないという制約の中で参考までにいくつか提案します。

東京都の中心部でJR駅徒歩5分といえば一般論では好立地、築年数も10年と比較的新しく、ただ4階建てということは道路もそれほどには広くなく用途地域の容積率が生かせない敷地条件になっているのではと想像します。

それらの条件を考慮して適切な坪単価の賃料設定がなされていれば地上階については満室にできるエリアということだと思います。

それでも今回の場合、地下というのが難しい条件になっているようですね。
地下のテナントとなると飲食店が一般的かとは思います。ただ付近の状況でほかにあまりその種の店がなければ難しくなってきますよね。「隠れ家」的な知る人ぞ知るという店がなりたてば、というところです。

事務所を考えた場合、その土地の住所にステータスが感じられるようであれば、小さく区切ってレンタルオフィスで複数の事業主に貸すというやりかたもあるかもしれません。

また、容積率に余剰がある場合には、1階を駐車場ではなく他の用途に貸し出す、あるいは地下と1階を1テナントとして貸すという考え方もあります。

全体としていえることですが、事務所から店舗あるいは駐車場から店舗など用途変更がある場合、一般的には100平米以下の変更であれば手続きは省略可という解釈ですが、その取扱いについて行政と打合が必要です。

飲食店
テナント
レンタルオフィス
オフィス
事業主

評価・お礼

fuji_sallyさん

この度はアドバイスありがとうございます。
レンタルオフィスを自社で運営、というよりは、レンタルオフィス会社と契約する方がいいのかなと思います。確かに、地上1階が駐車場というのはとてもネックになっていますが、ゆくゆくは用途変更も検討したいと思います。ありがとうございました。

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