外部委託は費用負担に応じたリスク回避ができる

今までご自分で賃貸管理をされていたなら、入居者の募集、入退去時のチェック、滞納などのチェック、駐輪場の整理状況からごみ置き場の管理まで様々な作業と心配とトラブルに忙しい日々だと思います。

このような多様な業務から（費用負担に応じて）解放されるのがメリットで、管理料の負担が発生するのがデメリットといえます。大きく分けて「管理委託」と「サブリース」の２つの方式があります。

「管理委託」は、入居者からのクレームなどに対応は管理業者がしてくれますが最終的な責任はオーナーにきますので金銭的な負担を含めてリスク負担は大きいです。管理料は家賃（共益費含む）の5％程度が目安です。
「サブリース」はオーナーから管理業者が建物を一括で借り受けたうえで、管理業者が貸主として個別の入居者との賃貸借契約やクレームの対応などをし、空室があった場合でも毎月決まった額がオーナーに支払われます。管理料は家賃（共益費含む）の10％程度が目安です。

サブリースの注意点としては、敷金・礼金・更新料は管理業者の収入（もしくは預かり金）になります。また、免責期間があり、契約開始から一定期間（1,2か月あるいは段階的に保証率を変えて6か月など）入居者の有無にかかわらず保証賃料は支払われません。それから維持管理費や修繕費はオーナーもちとなります。

サブリースを引き受ける管理業者がいる計画であればまず、問題のない賃貸計画といえます。管理業者としては空室リスクのあるような立地や物件ではサブリースは引き受けないからです。また、管理委託と異なり満室にしないと業者自身が赤字になってしまうので満室にするためのインセンティブがはたらきます。

一方資金計画上のポイントですが、新規の賃貸事業を計画し資金を借り入れるときには、サブリースを引き受ける管理業者があり、保証賃料でも事業が成立することがローン成立の条件の一つとなることが多いと思います。