社員との契約が賃貸借であるかは場合によるでしょうね

社員寮がある場合、社内規定では「退職後７日以内に社員寮から退去すること」というようなルールがあることが多いでしょう。
会社は社員のために所有者から建物を借りて、福利厚生の一環としてそこに住むことを許しているわけで、通常の賃貸借契約とは異なるといえると思います。雇用者と従業員の間のある種の無名契約で成立する関係といえるでしょう。

ご質問の件は、まずは社内規定をきちんと整備して、こういう場合には点検する、部屋の移動はこういう手続きになっている、まわりに迷惑をかけたら退去してもらうなどルールを決めておき、入寮の際にきちんと説明して確認したことを従業員の署名で残しておくとよいでしょう。拒否したらこの確認書を見せて、約束違反であるとして退去をせまってみることはできると思います。

もっとも、賃貸借に適用される借地借家法の適用が全然ないかというと、争われたらどうなるかはわからないと思います。ただ、部屋の移動を会社が決定できるなどとしておけば、賃貸借とはかなり違う契約ですので、賃貸借であるということになる可能性は少ないように思います。賃料と同程度の料金だったり会社で部屋を決めたりかえられないようなら、賃貸借であるといわれる可能性もありますので注意しましょう。

そして、社員の人には、利用権が認められているだけで、その利用権とは、会社の社員寮使用許諾による特殊な利用権であるといえるものと私は思います。

昭和40年代の東京地裁の判例で、社宅には借家法の適用がないという判断がされたものがありますが、やはり入るときの確認書で借家ではない、退職と同時に退去などの誓約をさせている例ですので、貴社にてもそのような対応はしておくべきでしょう。


なお、所有権はその建物の所有権者にあります。