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対象:住宅・不動産トラブル

賃貸住宅 退去時しておくべきこと

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/09/27 16:24

勤務先の社長が個人で所有している分譲マンションの1室を賃借人と賃貸契約を結んでおり 私が管理者となっています。

私自身は宅建主任者登録を受けていますが、会社として「業」をおこなっているわけではなく あくまで個人間の賃貸契約で形式上、うちの会社を管理会社としています。



契約マンションは築26年になるもので賃借人は6年ほど入居されています。

本日 賃借人から退去の申し出の電話がありました。

対応したところ、これまで建物の劣化に伴うトラブル(水漏れ、給湯の不具合など)が重なり その対応についてかなり不満を持ってみえて怒り心頭の様子でした。

その都度大家である社長が対応して修繕できるものはしてきました。

水漏れは建物自体の劣化によるもので、原因となる箇所の修繕は社長が管理組合に申し出て組合費で修繕したそうです。


また浴室の床の破損が酷くなり修繕にはかなりの費用と期間がかかると予想されるため 水漏れ工事の際、応急処置としてスノコをひいて対応したそうです。

このように物件の状況が悪くなってきたため 昨年家賃を¥15000減額しました。

それで浴室は使用できるのですが賃借人は改修をずっと要求してきており、入居中は修繕できない旨を伝えたら「話が違う」と怒ってしまい退去することを決めたようです。



賃借人はかなり感情的になっておられ 弁護士などにも相談しているそうです。「覚悟しておけ」などと脅迫めいた言葉まで言われました。


これまでの経緯は賃借人と社長が直接やりとりしており このような事態になっていることを電話で初めて知りました。。。


引渡しを1ヵ月後に予定しているのですが これ以上その方とのトラブルを大きくしないために契約解除に必要な書類(書式)や当日どのようなやりとりをし 敷金の清算をおこなえばよいかアドバイスをお願いします。


もしかして契約解除の理由が大家側の過失であるため、転居費用などの賠償請求でもされるのではないかと思っていますが、、、


大家側としましては 賃借人の過失による破損がない限りは契約日末日までの水道料金だけ相殺すれば預かっている敷金は全額返金するつもりでいます。

fukiyaccoさん ( 愛知県 / 女性 / 40歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

法律的に必要な部分だけの対応で十分だと思います。

2010/09/27 21:33 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

貸主は借主に対して賃貸借契約に基づいた施設
(今回のケースではマンションの一室)を
提供する義務があります。

今回、居住用の区分所有建物を賃貸しており、
水漏れや給湯の不具合に関しては修繕を行い、
現状、機能上の問題がないことを前提として
ご参照ください。

現在貸しているお部屋が住まいとしての機能上で
問題がないのであれば、大家さんとしての
最低限の義務は果たしていると思われます。

浴室床の改修に関しては、スノコを敷いた状態で
使用できるのであれば、機能上は問題がないと
考えられますが、契約時の状態からは使い勝手、
見栄え等が悪化していると思われます。

しかし、その分を賃料の減額という形で対応を
しているので、減額の金額が適正であれば、
大家さんとしての対応はきちんと行っていると
思われます。

したがって、お聞きしている範囲においては、
通常の費用以外で、大きく請求を受けるものは
ないと思われます。

よって、通常の通りの退去手続きで対応を
すれば良いと思います。
ただし、現状回復に関しては、
契約書に特約があったとしても
国土交通省のガイドラインに則って
敷金等の返金をした方が良いと思います。


一般的に法律上の賠償責任については、
・欠陥、瑕疵、過失がある。
・上記過失等によって実際の損害が発生している。
・上記過失等と上記実害に相当因果関係がある。
等の要件が必要となります。

今回、仮に欠陥等によって多少の不便をかけたとしても
経済的に証明できるほどの実損害が発生しているのかどうか、
また、その損害に相当因果関係があるのかどうかを
よく吟味して、退去予定者の話を聞いてみてください。

おそらく法律的に認められる損害はないのではと思われます。

個別の法的解釈、法律相談等に関しては、弁護士等の
専門家へご相談ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

国土交通省
弁護士
退去
賃貸
損害

評価・お礼

fukiyaccoさん

早速のご回答ありがとうございました


社長によくよく確認したところ家賃の減額は浴室床の件より前におこなったそうです。賃借人が家賃の支払いが困難になったため退去の申し出があったところ、社長の善意で2年間の期限付きで減額したそうです。

この場合 浴室床の不具合に対応したのはスノコだけになると思いますが、、、

それでもとりあえず浴室として使用できるのであれば 大家として最低限の対応をとったと主張できますでしょうか?


再度 お手数ですがアドバイス頂けましたら幸いです

真山 英二

スノコだけでも、浴室として使用できるのであれば、
最低限の対応をしていると思われます。

本来の浴室の状態と不具合をスノコで対応した状態での
機能を比較して、経済的に実損害があるのかどうかが
ポイントになると思います。

現実的には、浴室が通常使用できるのであれば
実損害を算定することは難しいと思います。

そもそもこちらの厚意で家賃を減額しているにも関わらず、
今回のような態度をとってくる方なので、
やはり毅然とした態度で、法律的に処理をするのが
良いと思います。

頑張ってください。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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