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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

閲覧数順 2017年07月25日更新

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サラリーマンは大家さんになれるか?

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不動産投資は儲からない??

ワンルームマンションなど不動産投資の勧誘。

こうした勧誘は借金してでも投資した方がいいと勧誘する。



確かに低金利でローンを借りて、5~6%の利回りになるものに投資すれば儲かる。

また、サラリーマンの場合、ローンは借りやすい。


何故だろうか??


それは、万一投資での家賃収入が途絶えても、

サラリーマンの給与で返済が可能。


つまり、金融機関から見れば返済の原資はその人の給与。

会社を辞めない限り返済してくれる。


こうした背景から金融機関はお金を貸してくれる。

サラリーマンは金融機関から見ればいいお客様である。


一般的ないわゆる住宅ローンでは投資マンションには貸してくれない。

そのため、投資用のローンが存在する。

しかし、変動金利しか取り扱いがない場合が多い。

金利は変動とはいえ、3%前後だ。


変動金利で3%であれば、金利が上昇すると投資の利回りは厳しい。

それでも、ローンを借りて投資するのは適切なのだろうか?


また、新築で投資物件を購入すると、新築時の販売業者の利益が

価格に付加されている。


利益は最低でも2,3割。

だから、新築マンションなどは購入後すぐに価値が下がるといわれる所以だ。


例えば、2,000万円のマンションを購入。

年5%の利回りがあるとする。

つまり、年間100万円の家賃収入があることになる。


このマンション、5年後に1,500万円でしか売れないとする。

そうなると、家賃の5年分とマンション価格の下落分500万円はイコールだ。


こうした投資は全く儲かっていないといえる。

これに、ローンの返済や固定資産税などの負担が大家にはある。

また、入居者がいなくなれば家賃の下落などのリスクを大家が負う。


入居者は新築だから確実に入る。

しかしながら、契約更新の2年、4年先はわからない。

アパートの場合も同じ。


こう考えると、マンションなどの投資物件の価値が目減りする以上の家賃収入が

最低限確保できないと、こうした投資には意味が無いと考えるべきだろう。


投資物件の価値と家賃収入が永遠に変わらないという前提。

この前提で販売している業者だけが儲かる。


これからは少子化の時代。

入居者がいなくなる時代に向かう。


そうなると、賃料を下げてでも入居者を探す。

それに伴い家賃収入は下がる。

そこにきてローン金利が0.5%でも上がれば返済もままならない。


返済が厳しくなると、物件を売ってしまいたくなる。

しかしながら、同様の物件が同時期に数多く売りに出ると

希望値では売れないだろう。


最悪のシナリオはこうだ。


大家になるには簡単なようで簡単ではない。

それだけ多くのリスクを負うことは認識しておくべきだろう。


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