建築資金のための住宅ローンの登記手続

司法書士の芦川京之助でございます。

建築資金のための住宅ローンの登記手続について、ご説明いたします。

第１段階の登記

ご自分の所有する土地に、住宅ローンの金融機関の「抵当権設定登記」をします。
あるいは、建築する土地を購入して、住宅ローンの金融機関の「抵当権設定登記」をします。

この登記をすることにより、建築資金の一部を金融機関が融資実行します。

建築する土地を購入し、ご自分名義に所有権移転登記を完了した場合、不動産取得税（都道府県税）がかかります。
居住用（ご自分で住む）の建物を建築する土地を購入した場合、不動産取得税の延納手続をするか、あるいは、登記完了後、約３か月後に郵送される納税通知書で納付します。
不動産取得税を納付した場合、建物の完成後、所有権保存登記をした後、不動産取得税の還付手続をすることにより、通常、先に納付した不動産取得税が返却されます。

第２段階の登記

建物が完成しましたら、建築会社指定の「土地家屋調査士」が、「建物表題登記」をします。
この費用は、約８万から９万円かかります。
ご自分で「土地家屋調査士」を選ぶことも可能です。（報酬が自由化されております。）

第３段階の登記

「建物表題登記」の完了後、新築建物の引渡し日（最終の建築代金の支払い日）に、通常、次の登記をします。この登記は、司法書士が代理して申請します。通常、銀行指定の司法書士が行います。ご自分で司法書士を選ぶことも可能です。（報酬が自由化されております。）

１　土地について、新住所で、「登記名義人の住所変更登記」
２　土地について、新住所で、「抵当権の債務者住所変更登記」
３　新築建物について、新住所で、「所有権保存登記」
４　新築建物に「抵当権追加設定登記」

建築する土地を購入して金融機関の抵当権を設定している場合、金融機関によって、次の二通りの登記手続があります。

５　先に登記した抵当権が、土地購入代金のためだけの場合は、建物の建築資金のための住宅ローンの抵当権を新たに設定登記します。
　　この場合、登記の件数が増えますので、登記費用も余分にかかります。
　　さらに、新たに設定登記する抵当権が、住宅金融支援機構の場合、住宅金融支援機構は第１順位であることが条件ですから、順位変更登記も必要となり、さらに、登記費用が加算されます。

先に登記した抵当権が、土地購入代金と建築資金の両方を担保している抵当権の場合は、上記４の新築建物に「抵当権追加設定登記」だけで、別途、新たな抵当権を設定登記することはありません。
　　この方が、登記費用が安く済みます。

以上の登記をすることにより、金融機関が最終代金の融資実行をします。この日が建物の引き渡し日となります。

なお、上記１・２のように、通常、土地について「登記名義人住所変更登記」と「抵当権の債務者住所変更登記」を同時にします。
建物の所有権保存登記は、通常、新住所で登記します。
その結果、土地に登記された住所と建物に登記された住所が相違しますので、土地について、住所変更の登記が必要となります。

居住用（ご自分で住む）の建物の所有権保存登記を完了した場合、不動産取得税（都道府県税）がかかります。
この場合の不動産取得税は、約３万円から５万円です。（一つの目安です。）
所有権保存登記完了後、約３か月後に郵送される納税通知書で納付します。所有権保存登記を新住所で登記していない場合は、新住民票を都道府県税事務所に提出します。

以上、登記手続の第１段階、第２段階と第３段階の登記が必要となり、第１段階と第３段階の登記を司法書士が代理して登記します。

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