ハワイ投資 - その２

次に、「利回り」について考えてみます。

利回りには大きく分けて「単純（表面）利回り」と「実質利回り」の２種類があります。
ここでは賃貸経営における２つの利回りの意味と計算方法についてお話します。

まずは現在ワイキキに出ている物件を例に簡単な「単純利回り」の算出方法を説明しましょう。

１．希望売却価格：$112,000

２．ベッドルーム/バスルーム/パーキング数：0/1/0

３．月額管理費/固定資産税：$402/$29

４．管理費に含まれるもの：ケーブルテレビ、全ての公共料金

５．その他：眺めなし、共同洗濯場、

という物件です。

この物件を「現金購入」したと仮定します。

 以上から判断できることは、月額$29ドルという固定資産税は、「短期賃貸」に適用される金額ではないので、この物件は、長期賃貸(6か月以上)物件として賃料計算する必要があるということ、ビューがない、パーキングがない、ユニット内に洗濯機/乾燥機がないことを考慮すると、賃料設定は月額800ドル位が妥当でしょう。

単純利回りは、年間収入を初期投資で割って算出するので、

($800 X 12)÷$112,000=0.085、つまり8.5%になります。通常この数値は7%以上が及第点で、8%以上ならば優秀な数値と言われています。
したがって、このケースは非常に良い利回りと言えます。

もう少し複雑な「実質利回り」は、「年間手残り収入を初期投資で割る」と算出できます。前述の例のケースだと、年間収入から管理費や固定資産税などを引いたものが、手残り収人となります。

つまり、年間収入$9,600－年間支出$5,712((402+29)X12)＝年間手残り(収支)$4,428となります。
よって$4,428÷$112,000＝約0.039で約4%となります。

しかしここで忘れてはいけないのが、「物件の賃貸を管理してくれる管理会社に支払う手数料」です。

管理会社に支払う手数料は、会社にも、物件にもよりますが総収入の10%から50%と言われています。当然、当然短期貸しの方が管理手数料は高くなります。

上記の単純利回り計算にも実質利回り計算にもこれが含まれていませんが、これを差し引くと、上で計算した利回りは当然、下がってきます。