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閲覧数順 2016年12月04日更新

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マンションを買うのは投資用が先?

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不動産投資は儲からない??

マンション購入。


低金利で投資用も居住用も買いやすい時代だ。


■投資マンションで資産形成をしたい


書店には投資マンションなど不動産投資で資産形成が簡単にできる書籍が多い。

しかしながら、実際にはそう簡単ではない。


特に、サラリーマンや公務員勤めであれば、安易に不労所得が得られる話に乗ってしまう。

投資マンション、特に新築を買うと後々厳しい現実が待っている。




■高利回りはホントか??


ある投資マンションの販売会社のサイトにはこう書いてある。


例えば、東京都の新築物件は利回り5%前後ですと…


計算式まで出でいる。


2,000万円の物件

(月家賃83,000円×12か月)=年間996,000円の収入

996,000円÷2,000万円=4.98%


この計算、単なる家賃収入のみと見れる。


単なる家賃収入で5%。

確かに利回りは高い方だ。

中には、この感覚で8とか9%などと宣伝している。


これに、固定資産税、管理費、修繕積立金、管理会社への管理料などを加味すると、とても5%の利回りにならない。

加えて、ローンで購入した場合には返済金も負担することになる。


これでは月83,000円の家賃ではまかないきれない。

つまり、投資マンションの維持には高コストがかかる。


高利回りではなく、高コストの投資である。



■東京でも家賃相場は厳しい


都内は物件数も多く、賃貸市場は競争が厳しい。

また、次々と新築物件は建っている。


今後、相続税の負担が多く見込まれる地主さんは、ますます賃貸住宅を建築し、土地の相続税の評価減とローンによるマイナスの資産形成でその対策を講じる。


特に、相続財産の評価が高くなれば、その分のマイナス資産をローンでつくる。

つまり、良いマンションなどを建築して来るべき相続の対策をする。


こうした背景を踏まえると、賃貸物件も淘汰されることが予測される。

そこそこの家賃で広く、仕様のいい物件が出回ると既存の物件には影響がある。

最近では、太陽光発電の賃貸もあり、電気代を入居者に還元しているものもある。


また、特にワンルームマンションでは年々専有面積が増加しているはずだ。

目安は30㎡あたりか?


昔は20とか15㎡ぐらいでも需要があったが、面積相場自体が30㎡あたりになれば既存の狭い物件は空室になる。

同じ賃料、もしくは数千円の上乗せであれば、広い物件を借りる可能性は高い。


そうなると、狭い物件はやむを得ず賃料をさげたりフリーレントの対象になるだろう。


少子高齢化にともない、都内でも今後の需給はどうなるか不可解である。



■それでも投資マンションを買う??


サラリーマンや公務員の勤めで安易に不労所得が得られる話に乗ってしまう。


これにはワケがある。

販売側は定職についている、しかも安定していてそこそこの収入がある人にはローンも貸し易い。

つまり、過少の自己資金でもマンションが買えるので、そこに目をつけている。


また、独身者であればなおさらだ。

年金や死亡保険の代わりになるからと…

ついついそうなる。


ところが、マンションはいざ現金化しようと思ってもすぐに現金にできない。

これは、終身年金や保険と異なる点だ。


購入後の20年先の将来に、買ったマンションはいくらで売れて現金化できるか??

ちょぅと考えてみれば、難しいことがよくわかる。


さらに、この投資マンション、ローンで購入すると自宅購入の際の足かせになることはよく理解しておくべきだ。




大抵は自宅購入に数千万のローンを組む。

しかし、投資のローンは個人の借入にすぎない。

よく事業用と別枠だから大丈夫だ、と言われる場合もあるが、あくまでも借入として金融機関は見て行くもの。

となれば、当然返済比率に影響を与え、自宅購入のローンは厳しくなる。


ただ、投資案件が黒字であればまだ借入の余地はあるが、大抵は赤字で自己資金の持ちだしが多いの案件が実情だ。


こう考えるとまずは自宅をどうされるか?

そして、

投資先をどうするか?

をまずは考えるべきだろう。


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