不動産登記簿(登記記録)とはどのようなものか

史上まれにみる住宅ローンの低金利と、相続件数の増加で不動産を取得する方達が増えています。FP相談の中でも重要な不動産にかかわる基礎的な知識について、述べてまいります。

不動産を翻訳すると英語ではReal estate(実際の財産)と訳されます。本当の資産だと云う意です。不動産以外は動産になります。日本の民法では、土地および定着物とされています(民法86条の1項)。また、同条2項で不動産以外は動産とされています。
定着物とは、建物や立木などの様に土地に継続的に附着していて、そのままの状態で使用される物の事とされています。
また、本来は不動産ではありませんが、法律や行政上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがあります。

では、土地や建物の所有権等はどのように確認ができるのでしょうか。ご自身の住宅購入では、司法書士に依頼して登記を行う方が多いと思います。では、不動産の登記とはどのようなものなのでしょうか。

見たことが無い方のために、サンプルを掲示します(出所:法務省ホームページより)

通常、不動産を自分のものだと主張する為には、不動産登記簿に所有者として登記されていることが必要になります。
この「不動産登記」とは、不動産登記法により、法務局(登記所)の不動産登記簿(不動産記録)に不動産の所在地、面積、権利などを記載し公示することをいいます。

平成17年3月に改正不動産登記法が施行され、コンピューターによる登記簿(投機記録)が原則となり、オンラインによる登記申請が導入され、広がっていますが、一部には紙の登記簿を備える登記所(ブック庁)も残っているようです。

ところで、この不動産登記の効力はどのようなものなのでしょう。
例えば、不動産(物権)の売買等による所有権の移転は、当事者同士の意思表示(例えば口頭)のみによって生じます。しかし、当事者以外の第三者に対して、当該売買による物権の変動を主張するためには、「対抗要件(この土地は自分のものだと主張する為のエビデンス)」が必要とされます。

不動産の場合の対抗要件が登記になります。
登記簿に所有権が記載されていることで、自分の所有物と言えるのです。従って不動産登記を行うことは財産を守るためにも重要な行為になります。

ただし、登記には対抗力は認められていますが、公信力は認められていません。

「対抗力」「公信力」とは若干解りづらいと思います。

対抗力とは
自分の権利の存在(例えば特定の土地を所有しているなど)を第三者に対して、主張できると云う法的な効力です。
例えば、本コラムの読者が土地建物を購入した際に登記すれば、第三者に対して売主から読者(購入者)に権利が移転したことを主張出来ます。
つまり登記することで、第三者に対する対抗要件が備わったことになります。原則として、先に対抗要件を備えた者が、後順位者に対して自分の権利を主張出来ます。

例を上げます。
Aが自己所有の土地を、BおよびCに二重に売却した場合に、売買契約は二重に成立しますが、土地は一つしか在りませんから、土地の所有権はB・Cいずれか一方しか取得できません。この場合、先に所有権移転登記を済ませたほうが、この土地の所有権を主張出来ます。売買した日の後先では無く、登記した日になります。ABとの売買が6月1日に成立し、ACの売買が6月3日に成立して、Cが6月3日に登記すれば、Bが6月4日に登記しようとしても出来ません。

公信力(聞きなれない言葉です)とは
公示された内容が真実に反するものであっても、これを信頼して取引した者は保護され、公示内容が真実であった場合と同様の権利取得が認められると云う効力です。しかし、登記にはこの公信力は認められていません。
従って、登記簿(登記記録)を信用して、真の権利者でない者と取引をしたとしても、必ずしも法的な保護を受けることができません。

ということは、登記簿に登記されているからと言って、信じてはいけないと云うことになります。宅地建物取引主任者の勉強の際には、土地の売買にあたっては、登記簿で確認するだけでなく、実際現地で、その土地の真の持ち主の確認も行う様薦められています。

では、登記簿を信頼して取引をした者は、「だまされ損」になるのでしょうか。
その様なことはありません。権利推定力というものがあります。

これは、登記を信用して取引した者は、無過失と推定されます。例えば、Bさんが甲不動産を登記簿上の名義人Aさんから購入したとき、Aさんが本当の所有者で無かった場合には、登記には公信力がありませんので、Bさんは所有権を取得できません。ただし、「Aさんは本当の所有者では無い」という反対の証拠を上げられないときには、登記を信用したBさんの権利は守られると云うものです。

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文責
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吉 野　充 巨
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