任意売却を他に依頼している場合 - 住宅・不動産トラブル全般 - 専門家プロファイル

木原 洋一
株式会社ライビックス住販 代表取締役社長
不動産コンサルタント

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対象:住宅・不動産トラブル

木原 洋一
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(不動産コンサルタント)
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閲覧数順 2017年02月19日更新

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任意売却を他に依頼している場合

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任意売却

わたしが任意売却の相談で時々困ることがあります。
それは、
お客様がすでに
他の不動産業者や弁護士事務所などに
相談しているケースです。
セカンドオピニオンは医療などでも
推奨されていますし、
悪いことではありません。
というよりむしろ、
そのくらい慎重に任意売却業者や
法律事務所を選択されることを
わたしも推奨します。
しかし、
任意売却のセカンドオピニオンは
以下のような問題がありますので
参考にしてください。
法律事務所への相談については
自己破産を弁護士の先生が担当し、
任意売却をわたしが担当し、
連携して進められますので
問題はありません。
しかし、不動産業の免許をもっていない
コンサルタント会社や個人に
依頼している場合は
少し厄介になります。

本来、
宅地建物取引業免許を取得していない
コンサルタント会社や個人は任意売却の専任媒介契約を
結ぶことはできませんから、
当然、当該不動産の販売は出来ません。

ただし、このようなコンサルタント会社や個人はそのことがわかりながら平気で相談を受けて不動産業者と同じ行為を行っているのです。
万が一トラブルになっても
法律違反は承知で
業務を行っているのです。

このような輩(やから)ですから、任意売却専門業者である弊社に
依頼先を変更したいと申し出ても、
素直には引き下がりません。

また、
宅地建物取引業者の免許を
取得している不動産業者に
依頼している場合も
問題があります。そのことは宅地建物取引業法にあるある依頼者(売主・買主・貸主・借主)が、ある宅地建物取引業者との間で媒介契約または代理契約を締結しているにもかかわらず、他の宅地建物取引業者がその依頼者を誘引して媒介契約または代理契約を締結することを「抜き行為」という。この行為に該当します。

つまり、先行する宅地建物取引業者からすれば、
自分のお客さんを
「引き抜かれた」ものと思われてしまったりするため、トラブルに発展したりします。

免許のないケースの場合はそもそも宅地建物取引業の免許がなければ
違法な取引になりますので
売却の依頼は即座に解除できますが、
宅地建物取引業者の免許を
取得している不動産業者の
ケースの場合は
専任媒介契約や代理契約を解除した後に
依頼すればこれも問題ありません。
ただし、
免許のないコンサルタント会社や個人にしろ 
宅地建物取引業者の免許を
取得している不動産業者に しろ、
相手も仕事をとられた気持ちになるでしょうから
業者を変更したい理由を
明確に伝えてからでないと
納得しないと思いますが、、、
そもそも専任媒介契約や代理契約は
正当な理由があれば
いつでもペナルティーなく
解除できるようになっています。

正当な理由とは
「任意売却専門業者でなければ
不安だから」
ということでも問題はありません。
そもそも不安を感じなければ
その業者に最後まで
任せればいいことですから、、、

それから一番大切なことは
任意売却をすることではありません。
任意売却後の残債務の整理です。残債務の処理の解決まで
付き合ってくれるところでなければ
依頼するに値しません。

自分を含め家族や連帯保証人などの
将来を左右する大きな要素です。わたしのところへは
任意売却後の残債務の整理の
ことまでのアドバイスがもらえなく、
かといって法律事務所への相談料もない
という方の相談も毎日のようにあります。
残債務の整理までアドバイスしない
任意売却専門業者も少なからずもあるようです。

くれぐれも任意売却後の残債務の整理まで
アドバイスをしてくれる
任意売却専門業者かどうかの確認を!!!!


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