住宅ローン借り換えとセットで考えなければならない事（２）

変化への対応

前回のコラムではライフプランの変化によって返済がきつくなること、そしてその可能性は誰もが持っているということについてお伝えしました。

今回はその続きで、返済がきつくなってしまうもう一つの原因について探っていきます。それはローンの組み方、返し方に問題があるケースです。ここで多くの方が陥るパターンを確認します。

その前に。支払利息を抑える基本は次の３つです。（１）借入金額を少なくするか、（２）金利を低くするか、（３）借入期間を短くするかです。〔 支払利息 ＝ 金額 × 金利 × 期間 〕ですから当然ですね。

既に金額、金利、期間が決まっている場合に、さらに支払い利息を抑える手段は何でしょうか。それは（１）返済方法を元金均等返済にする。（２）繰上返済をする（特に返済額軽減型は効果大）です。

借入は怖いもの、心配なもの。だから早く返したい、できるだけ利息を抑えたい。このような不安から元金均等返済と繰上返済を希望します。しかし、実はこれが逆に命取りになることがあるんです。

なぜならば、この二つの方法は支払い総額を抑える代わりに、当面の返済が大きくなる、または手元の現預金を減らすことになります。従ってタイミングによっては冒頭でお話ししたライフプランの変化に耐えられないことがあります。

実際には元金均等返済を利用している方は少ない事を考えると、多くのケースが繰上返済のタイミングや金額を誤ったために苦しい状態になっているのです。

「期限の利益」という言葉をご存知でしょうか？債務者は返済という義務を負う一方、契約で定めた期日まで返さなくても良いという権利＝利益を持っています。

だからこそ、手元資金が０でも数千万円もの新築住宅を手に入れることができる訳です。もちろんその対価として利息を払うことになりますが。

繰上返済はその期限の利益を放棄することになる訳です。長い目でみて支払い総額を減らす最高の手段であることは間違いないのですが、問題はタイミングと金額です。

よく、雑誌やインターネットで「得な借り方」と称して元金均等返済がいいとか繰り上げ返済（特に期間短縮型）は利息削減に効果が高いった類の話があり、その話だけが独り歩きをしています。

もちろん、私も繰り上げ返済は推奨しています。それによって遅くとも退職までにローンを完済する！それが理想です。

しかし、その途中で返済がきつくなり、道半ばで家を手放す。それ以前に相当な精神的苦痛を強いられる。なんて事がないように手を打たなければなりません。

ですから、単に「低い金利で借りられた」とか、「審査が通った」というだけではダメです！

情報が溢れている世の中だからこそ、もの事の本質を見極める目を養って、良質な情報だけを吸収することが身を守る手段として欠かせないのではないでしょうか。

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