サブリースで家賃保証してるのに家賃が入ってこない！

サブリース契約の家賃が入ってこない！？

コロナの影響で不動産投資業者とのサブリース物件の賃料が入ってこない・・・

そんな相談の電話が数日前にあった。

これでは、最悪のシナリオは自己破産になる可能性だ。

スルガショック再来か？？

数年前、シェアハウスによる不動産投資を勧めていた「かぼちゃの馬車」を展開していたスマートライフがサブリース賃料の支払いを停止した。

いわゆるスルガショック。

オーナーにとっては大変なことで、毎月のローン返済の原資を絶たれてしまったわけだ。

ここ最近では、サブリースの賃料支払が厳しくなっている会社もあるようだ。

オーナーにとっては、サブリースは空室の際でも家賃が入るという家賃保証という形態であるため、安心材料の１つとされる。

しかしながら、コロナの影響でサブリース賃料の支払が遅れたりしている会社をチラホラ見かける。

近年のインバウンド向けで、ワンルームマンションをマンスリーマンションとして外国人旅行者向けに貸し出ししていた物件は状況がかなり厳しい。

賃貸需要がそれでさえ厳しい環境に加えて、当てにしていたインバウンド需要はほぼゼロとなれば、サブリース会社にとってはかなり深刻な問題である。

例えば、50戸近くあるマンスリー併用のワンルームマンションでその戸数の２割が空室という物件もある。

こうした物件では、サブリース契約の借主であるサブリース会社から賃貸借契約の解約を申し出するケースが出始めている。

本来、サブリース契約は貸主から解約するのは難しく、常に借主であるサブリース会社と揉めるケースが散見されるが、借主のサブリース会社自らが賃貸借契約を解約したいという流れは、サブリース会社の経営状況が芳しくないことを意味すると言える。

これはオーナーにとっては空室の際には家賃が入らないので収支的にもたないとローン返済もままならない。

最悪の場合、自己破産にもなりかねない状況だ。

サブリース契約は物件を買わせるためのツール

サブリース契約は物件を買わせるためのツールに過ぎない。

とにかく、物件を買ってもらうことが先決で、その後ことは関知しないわけだ。

例えば、不動産投資の世界でよくありがちな話だが、ある銀行の担保評価は他行と比べ、抜群に評価が高い。市況で2000万もしない区分マンションが2500万円まで融資するという審査基準がある。

そのため、安い物件を仕入れ、ローン付けの評価が高い銀行に融資を願い、業者はこの評価額で物件を売るということになる。

先ほどの事例のように、1回の売買で５００万円も抜ければ不動産投資会社は儲かる。

結果として、物件は市況と乖離しており、サブリース付きだからと安心させられた購入者は高値掴みをすることになる。

そんな裏側を知らずに、市況より高値で物件をつかまされると、万が一、サブリース会社が倒産というような不測な事態になると最悪は自己破産になりかねない。

サブリースのデメリットは、契約中に不動産管理会社が倒産して家賃が支払われなくなったり、契約期間内に家賃を下げられたりする点だ。

もし、こうしたサブリース契約付きの不動産投資物件を買ってしまったらどうしたらいいのだろか？

即、売却ができればいいが、高値掴みの物件ではローン残債を上回る金額で売れる可能性は低いだろう。

早めに専門家に相談して、最悪のシナリオにならないように対処することが必要である。

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