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田舎の実家の土地建物の売り方

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コルピソス
友達から、群馬県太田市の実家の売り方を相談された。
母が施設に入り、実家が空屋になった。
最近、空家対策で法改正があり、空家になると固定資産税の小規模宅地の特例がなくなり、
固定資産税が6倍になり、兄弟で話して、売却する方針になったらしい。
因みに太田市では空家を解体すると60万円の補助金が出るらしい。
 
伴場だったらの仮定で、返事したメールを元にプライバシーを配慮してノートにしてみた。
<解体>
どう使うか?解らないので、なるべく、いじらない。
但し、汚い部分は特に掃除する。
全体のイメージが下がり、購買意欲が減る。
買手が決まり、解体方針なら、補助金の話をして、
解体業者は責任問題もあるので買主に決めさせ 補助金は買主と売主で折半する。
 
 <売り方>
ネットでの太田の中古住宅
 
 1.先ず、何社か不動産屋から販売価格を査定してもらう。
不動産屋も「地元」、「駅前」、「ネット」、「大手」など「種類を替える」。
 
 2.その査定の中で一番高い値段で、元付けの不動産屋(売りだし側の仲介手数料を貰う)を1社にせず、見積出しもらった不動産屋全部に「一般仲介」で、売り出す。
「専任仲介」や「専属専任仲介」を仲介不動産屋は進めるが無視する。
「売りだす窓口は広げ、競争させる。」
各社にレインズ出しても良いし、一番、頑張ってるところだけに許可しても、良いが、
レインズに出す事によって、「身内の不動産屋だけの情報隠蔽は避ける。」
 
 3.なるべく高く売る方法。
・高く売りたいなら、
この土地建物を 高評価してくれる個人を気長に待つ
・「高値」「やや高値」「適正」「やや安い」「格安」を 一定期間づつ設定し売る。
・時間設定を失敗し、売る時期が迫り、業者に投げ売りは避ける。
・大手のS不動産が高値で査定し、専任媒介にして、取引を囲い込んだ後、
高値で暫く売りだし、当然、高いので売れなくて、
売主の販売時期が迫り、身内業者に投げ売りさせた。って事が有ったらしい。
これは絶対避ける。
大手不動産屋であろうと、「主導権は売主が握る。」
 
「不動産売買は恋愛に似てる。自分や相手、世相、時代に翻弄され、適正価格ってあるようでない。」
 
<路線価から出す「売値」参考>
 太田本町の中心部の路線価
路線価 35Fと40Fは3.5万円/m2と4万円/m2で借地権割合が40%を示す。
路線価は相続用の評価なので、一般的には実勢の80%と言われてる。
でも、時世により変わる。
そうすると、更地で教科書的な相場は
3.5万円/m2x200m2x1.25=875万円
4万円/m2x200m2x1.25=1000万円
 
これから、建物をどう評価するか?
木造で年代的には、評価はゼロ
総檜を少しでも評価し、この建物が気にってくれたら その分高い。
セオリーはゼロ評価なので
逆に 解体費60坪x3万円/坪=180万円はこの売値から引く評価となる。
 
また、1000万円の売買でも、仲介手数料は3%+6万円で36万円が宅建業法上、MAXです。
「元付け」「客付け」の両方を取った「両手」でも、倍の72万円です。

あまり、業者を振り回しても、動かなくなります。

そのへんの按配も、見計らって、悔いのない売買が出来ればと思います。
 
※因みに写真と本文とは関係ない。
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(東京都 / 建築家)
株式会社コルピソス 所長(代表取締役)

時を経て、ますます存在感と愛着が増す建物。

ここ10年以上、年に1~2棟、事業主と投資用ワンルームマンションの設計をし、時々、地主さんの有効土地活用で賃貸マンションを設計している。いつも、事業では限られた予算で高家賃を追求している。デザインや培った設計技術や経験を生かせればと思う。

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