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- 向井 啓和
- みなとアセットマネジメント株式会社
- 東京都
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がしておりそれを翌月のどこかのタイミングで大家さんが受け取ります。もし、月末の家賃支払いを入居者が行い管理会社が家賃の支払いを所有者にせず倒産した場合には所有者である大家は損害を受けます。投資用不動産の売買時に管理会社の継続がなされますが、売買が終了して落ち着きましたら
その管理会社を良く調査してみましょう。（所有者変更と管理会社変更を同時に行うと家賃の支払い等で問題が起こるので当初は管理会社を引き継ぐ事が多くあります。）
不動産売買において売買や賃貸時の問題に関して宅建業法は規制しておりますが、不動産賃貸管理はその枠外です。よって不動産管理において管理会社の対応が悪く問題があったとしても大家としては対応に苦慮します。管理会社は1か月分の家賃を受け取り、場合によっては敷金も代わりに受け取って
いるので十分な注意が必要になります。不動産管理会社のリスク要因のチェックポイントは以下に挙げられます。
１． 不動産賃貸管理以外の業務でマンション開発や転売事業を主に行っている。
２． その会社自体では不動産開発を行っていないが、親会社がマンション開発や転売事業を行っている会社である。
３． 決められた家賃支払い日の家賃の入金が遅れ気味である。
４． 賃貸管理の対応が悪く入居者からのクレームが増えている。（業績が悪くなると人件費を削り各担当の負担が増加してサービスが低下する。）
５． 敷金の預け代えをしきりに勧める。（他の用途例えば他の物件の決済資金等にその資金が使われる可能性があります。）
特に3.4.5の現象が見られると差し迫った危機が近づいていると考えた方が良いでしょう。決められた家賃の支払い日から一日でも遅延が発生するという事は必ずしも財務内容の悪化を示していなくても管理会社としては契約違反事項になります。では良い管理会社の探し方ですが、以下は一つのヒントです。弊社では１を実践しています。
１． 取引先の銀行にどこの管理会社が良さそうか聞いてみる。（銀行員を受け入れている管理会社が結構あり裏の情報が分かる。）
２． 現在でも管理物件や管理戸数が増加している所に話を聞く。（銀行の預金と同じでリスクのある所から出て行ってリスクの低い所に集まります。）
３． 人材募集をしている。（管理戸数が増えているので人材が増加しているし、その管理に必要な人数を集めていると思われる。）
他にもいろいろ安心できる管理会社を探す方法はあるでしょうが、日頃から管理会社の動向には十分注意を払っておきましょう。倒産したリプラスは家賃や家賃保証金に関して随分酷い扱いをしていた様です。各種メディアの情報によると…
ご相談があればhttp://www.minato-am.com/まで
このコラムの執筆専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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