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- 向井 啓和
- みなとアセットマネジメント株式会社
- 東京都
- 不動産業
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03-3442-2709
主に費用のかかりそうな所だけでも分かれば不動産投資でつまづかないでしょう。
大規模修繕の簡単なチェックポイント
１． 外壁（塗装とシーリング）
２． 屋上防水等
３． 消防設備等
１．外壁に関しては個人の人でも簡単に塗装がどの程度前にされているかチェック出来る方法があります。
まずは現地で直接目で見てひび割れ状態等をチェックします。その後「塗装面を指でなぞり」指の表面に''「粉」''が付くようですとかなり塗装してから時間が経過しているという事になります。塗装して１、２年程度であれば指先には何も付きません。
また、シーリング（サッシ等と躯体との間の浸水等を防ぐもので通常シリコン等で成されています。）に関しては指で軽く押して みましょう。シーリングがこちらも硬化しているとカチカチでひび割れてきます。ひび割れてくるとそこから浸水して来ます。
シーリングが風化していると水漏れの原因になります。（工事したばかりの時は歯茎の様な柔らかさがあります。）
また、シーリングは部屋の中からのみならず外からもチェックが必要です。外部からのシーリング打ちは「足場」を組む必要があり、足場を組むには数百万のコストが掛かります。よって特に外部のシーリング打ちがされずに放置されているケースが散見されます。
これも階上の部屋の中から外側を軽く触って見ましょう。
２．屋上防水は表面へのホコリの付着状況をチェックする事によって大体の経過状態が分かります。
また、風化した屋上防水はその表面が硬化してひび割れを起こしてきます。その小さなひび割れから水が浸入するのが防水切れの原因となります。また、屋上防水は繊細なので屋上で重いものや金属等を引きずったり利用が荒いと防水が弱くなります。
（ただ、１年でこの程度ホコリやススが溜まるというのは何棟か見る必要があり、何棟か見ると大体の感じが分かりますが一棟だけでは比較できないかもしれません。また、国道沿いや高速道路脇の物件は廃棄ガスなどのススで屋上の汚れが早く進行します。場所によって異なる事も念頭に入れておきましょう。）
３．消防設備に関しては一番簡単なのは非常灯の電気がついているか否かです。これが切れている箇所が一箇所であればたまたまかもしれませんが、数箇所あるようであれば消防設備点検もしていないという可能性があります。
簡単に上記３点でも比較してみると売主がどんな管理をしてきたかが分かります。全般に言える事ですがやはり数棟の物件を見られる事が必要かと思います。
このコラムの執筆専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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