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閲覧数順 2017年07月21日更新

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サラリーマンにマンション投資は向かない??【その5】今は売り時?

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■投資マンションは今、売り時??

先月、当方でマンション売却のサポートを行っている方で、売却物件の決済が数件あった。

当然ながら、決済は平日。



そのため、オーナーさんは決済日に決済場所に出向かないといけない。

しかしながら、休みも取れない場合も多く、当方が代理人で決済に出る場合も多い。


例えば、都内ならばまだいいが、関西圏とかになると時間やその交通費も馬鹿にならない。

そのため、決済前に司法書士と不動産の仲介業者とよく打ち合わせをして決済に臨む。


5年から10年ぐらい前に購入した投資マンションは売りどきが来ている。

修繕積立金の値上げはこの時期に多く、中には倍になるマンションもある。


そうなると、実質の利回りも年々悪くなり、売値に反映される恐れがある。

今回、売却決済した物件も来年早々に値上げが決まった。



特に、5年以上前に購入した物件は売り時が来ている。

購入時に現金で購入している場合は別として、ローン利用の場合にはそろそろという感じだ。


ローンで購入している場合、その大半は売買代金に近い額を借入している。

そのため、実質は赤字の場合が多い。



赤字額は月5,000円程度と聞かされ、ローン完済後は年金替わりになるなどと言われて購入しているサラリーマンは多い。

現実は月数万円に上る赤字で、毎月持ち出ししている。

そんなオーナーさんでも、給与収入が多いと損益通算で所得税還付がありうま味もある。


しかしながら、5年以上になると、必要経費も少なくなり所得税の還付額も激減する。

そうなると、投資マンションをもっている意味合いに疑問をもつだろう。


年金替わりになると聞かされて購入して5年、ローン完済まであと30年、この状態を継続していくのはどうだろうか?

家賃保証の契約も更新する時期と重なり、賃料が減額される、管理費や修繕積立金が値上がりする、など、マイナス要因はますます重なる時期だ。


今後、この不動産ミニバブルは継続するとは考えにくい。

となれば、取引が活発なこの時期に売る方が得策かもしれない。


売却が完了したお客さまは「やっと肩の荷がおりた」、「ようやく解放される」というコメントを必ずいただく。

それだけ、投資マンションを所有していること自体が相当なストレスになっていることを象徴している。


このコメントを読まれて自分自身がそのようであれば、早期の売却を検討する必要があるかもしれない。


今はやはり売り時…


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