フラット３５の審査についてお願いします。

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談において、

1.既存借入1000万円を残して住宅購入の頭金に贈与の1000万円を使い
住宅ローンとして1000万円を借り入れるのか

2.既存借入1000万円を贈与の1000万円で完済して
住宅ローンを2000万円借り入れるのか

3.その他の方法をとるのか

がございます。

平成21年11月時点で、金利2.69%、借入期間35年、返済比率30%で計算すると、
2000万円を借り入れるのに必要な所得は約295万円となります。
(フラット35の借入要件、金利はSBIモーゲージ等を想定)

上記の案1.および2.については、
独立開業した後の所得が2000万円を借り入れるのに十分な所得295万円を
超えるのであれば、2.の方がスムーズに進むと思います。

しかし、独立開業した後の所得が295万円に満たないのであれば、
事業用資金を返済比率に算入しない金融機関に
フラット35での借入1000万円を申請する形になります。

また、案3.については、H22年3月に独立開業して、
H23年4月に購入を予定しているので、営業年数の問題で、
現状では、フラット35しかないと思われます。

ただし、フラット35であっても、自営業で開業1年だと
銀行系の受付期間では審査が通らないケースが多いと思います。
SBIモーゲージ等の受付機関に提出することが必要になります。

住宅ローン審査の基準は、社会情勢によって大きく変化します。
正直なところ、現在フラット35の審査はかなり緩く、今後
住宅ローンのデフォルト(債務不履行)も増えると思われます。
2年後には審査が厳しくなっている可能性もあるかと思います。

現状のお薦めとしては、審査金利の変動を考慮して、
独立開業後の所得を300万円を超えるようにして、
贈与の1000万円を既存借入の返済にあて、
フラット35で2000万円を借り入れるのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

HEDI_SLIMANEさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『贈与の1,000万円で借り入れ分を一括返済し、フラット35で住宅ローンの審査をした方がいいのか。』につきまして、この場合、基礎控除分を除いた1,000万円が丸々贈与税の課税対象になってしまう可能性があります。

尚、詳細につきましては、所轄の税務署あるいは税理士さんにご確認ください。

『贈与の1,000万円をフラット35の頭金にして、残りの1,000万円で住宅ローンの審査をした方がいいのか。』につきまして、この場合、一定の要件を満たしていれば贈与の1,000万円につきましては、相続時精算課税制度という特例を利用することができると思われます。

尚、詳細につきましては、所轄の税務署、税理士さんに確認をするようにしてください、

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

HEDI_SLIMANE様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、HEDI_SLIMANE様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.政府政策金融公庫からのお借入中という事は、HEDI_SLIMANE様のお仕事は一般的な会社員でないと推測いたします。

2.そして、来年3月に独立開業あれば既存の借入を含み自宅建築等ニーズの相談を、民間の銀行等のフラット35に固守せず政府政策金融公庫で相談されることも一方と考えます。

3.その政府政策金融公庫と併せ民間銀行等での事前相談をされてはいかがでしょうか。銀行等によっては申込要件(条件)にズレがあるかもしれませんが、銀行等の対応は一様ではありませんので幾つかの所へ足を運ぶ必要があると思います。

以上