売買契約後の減額の覚書

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2009/10/29 13:47

地元の不動産屋を通じて、
不動産（土地と建物）の売却を仲介してもらっています。

そこで、質問なのですが、
最近、購入したいという方が出てきました。
その方は住宅ローンを組んで購入するとの事ですが、
リフォーム代が銀行では融資されないので、困っているとの事でした。
そこで仲介の不動産屋の提案で、
売買契約の金額をリフォーム代を考慮した金額に上げて結び、
その後、（元の金額に）減額の覚書を双方で結べば、
銀行の融資も受けられるし、問題もないのでいかがですか？
とのことでした。

不動産屋が言うには、税金等にも全く問題がないとの事でしたが、本当に何もデメリットはないのでしょうか？

よろしくお願いします。

山田三平さん（東京都 / 男性 / 34歳）

回答：1件

中石輝
不動産業

二重価格の契約

2009/10/29 15:17 詳細リンク

詳細の事情を把握しておりませんので、推測での回答となります。
実際の内容は、売却を依頼している不動産業者さんへご確認ください。

おそらく、仲介業者側は銀行に対し売買代金が減額になったことを伝えません。
銀行に対しては売買契約書の原本を確認させ、写しを提出すればよいため、覚書の存在は隠し通すでしょう。
銀行に対して、リフォーム費用分を物件価格分のローンとして引っ張り出すための詐欺的な行為です。

本来、契約後に売買金額の減額を行い、それを覚書で処理するなどということはありえない行為です。
これも本来あってはならない行為ですが、リフォーム費用等を物件価格に上乗せした銀行提出用の契約書と、本来の物件価格の契約書の2通りを作成して、条件の良い住宅ローンとして融資を引っ張り出そうとする買主、それを勧める仲介業者も残念ながら存在します。

売買金額が高くなったとしても、3,000万円特別控除等を利用して譲渡所得税が発生しないのであれば、確かに税金面で売主様にデメリットになるようなことはないのかもしれません。

しかし、銀行側が、真実とは異なった融資申込が行われているということを何かしらの事情で掴んだ場合には、融資減額、もしくは融資承認の取り消しとなってしまいます。

売主様に対して、上記のようなリスクを一切説明することなく、自分たちの利益優先で取引を進めようとする行為は、本来あってはならない行為です。

とにかく、なぜ一旦高い金額で契約書を締結し、その後に覚書という形で売買代金を減額する必要があるのか、その理由を仲介業者に納得のいくように説明するよう再度依頼してみてください。

そこで、信頼のできる回答が得られないようであれば、販売窓口を切り替えられるべきだと思います。

リード中石輝
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