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この年末までに入居済みの中古一戸建てをいわゆるオーナーチェンジとしてはじめて購入します。サラリーマンとしての給与所得があり、不動産賃貸は副業ですので会社に住民税特別徴収税額の通知書で他の収入があることがわからないようにするために普通徴収として所得税も住民税も別途納税するつもりです。副業分に赤字を発生させると所得税は所得通算により還付されますが、住民税の通知書のその他の所得欄にマイナス表示と不動産所得の欄にしるしが付くことを税務署と市役所に確認しました。少し税が軽減されるよりも会社にわかってしまうことが困ると考えています。
そこで質問ですが、今年度はおそらく１０万円くらいの収入なので２０万円以下は申告不要なので確定申告をせずに、来年度になってから本年度にかかった初期費用を計上したいのですが可能でしょうか？計上したい経費としては、契約の印紙税・仲介手数料・登記費用・不動産所得税です。初年度に赤字にしたくなく、でもきっちり経費は計上したいという思いから質問しました。よろしくお願いします。
bb32bachiさん （ 京都府 / 男性 / 45歳 ）
回答：1件
佐々木 保幸
税理士
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仲介手数料・印紙代・登記費用・不動産取得税
***仲介手数料
物件の取得価額に算入されます。仲介手数料を建物部分と土地部分に按分して、建物部分は減価償却費として建物の耐用年数で必要経費とされます。この場合、21年分の減価償却費を必要経費に算入せず、翌年以降に繰り延べて必要経費に算入することはできません。
土地部分は減価償却ができませんので必要経費に算入されません。
***印紙代・登記費用・不動産取得税
21年分の必要経費とせず、開業費として確定申告書に記載しておけば翌年以降の必要経費に算入できます。
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bb32bachiさん
仲介手数料・開業費について再質問
2009/09/23 23:57回答ありがとうございます。仲介手数料は全額経費になると思っていましたが間違っていたのですね。では具体的には以下でよろしいでしょうか。
11月から家賃収入がはいる物件を購入し仲介手数料が15万円・建物部分は15％とし、木造の耐用年数22年を超えた物件なので減価償却期間は4年（48ヶ月）で本年度11,12月の2ヶ月分は
150,000円×15％÷48×2で938円でしょうか。（建物の減価償却費は25,000円と計算しています）
また、開業費を21年度で確定申告に記載し翌年以降の経費に算入可能とありますが、その開業費として物件探しの交通費・電話代・インタネット費用や経験者からのアドバイスを受ける際の接待費も計上可能でしょうか。
bb32bachiさん （京都府/45歳/男性）
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