ローン金利組合せの最適化

マネー住宅資金・住宅ローン 2009/05/22 02:13

以前よりずっと欲しかったマンションの絶好の部屋が売りに出て（築2年の中古、120平米弱）、購入を決意。手付もいれました。
物件価格は4700万。
年収は、自分が（公務員、36歳）770万、妻（契約社員、34歳）が450万。
自己資金は家計の予備費を多少残すことも考え400万とし、諸経費+壁紙張替え等を考え、物件価格分ローンを組む予定です。

ローン減税をフルに享受したく、妻との二本立てローンを希望していますが、妻の職業の関係もあり、自分単独で組むローンも並行して本審査を申請、こちらが先に承認が取れました（地元の銀行）。
初期費用がかかるものの、特に単独の場合は変動、固定の変更を柔軟に対応可能なよう、以下の組み合わせで融資を受ける予定です。
夫婦の場合：自分3700万＋妻1000万
単独の場合：1700万＋3000万

金利は以下のとおり提案を受けています（単独、夫婦いずれも同じ。適用は5月の場合）。
変動：1.6%優遇（適用0.875%）
10年：1.5%優遇（適用2.25%）
15年：1.85%優遇（適用2.7%）
20年：2.1%優遇（適用2.950%）
当初固定・変動金利終了後は全期間1.4%優遇

固定金利選択での金利上昇リスクの軽減は理解できますが、正直、元金が大きな当初における、変動金利の金利の低さと優遇幅は大きな魅力です。
（銀行の担当氏の言動は、変動か10年固定を勧めたいようでした。）

子供はまだいませんが、引っ越したら設けたいと話し合っている状況です。また、ローン減税の還付額と多めに貯蓄できた分（不要になる財形、医療保険の整理、収入up分など）を繰り上げ返済に充てたいと思っています。
なお、管理費（車庫代込）+修繕積立で25000円/月程度です。

このようなケースで、適用金利の振り分けを考える場合、どのような点に注意が必要でしょうか。また、おすすめの組み合わせなどあれば、教えていただけるとうれしいです。

のり２さん（千葉県 / 男性 / 36歳）

回答：2件

専門家

辻畑憲男
ファイナンシャルプランナー

住宅ローンについて

2009/05/22 10:55 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

今後の予定、特に子供のことを考えると長期の固定金利を基本に考えたほうが良いです。
固定期間を何年にするのかについては、今後の完済目標によって変わってきます。
よく変動金利から金利が上昇したら固定金利へ買えれば良いという不動産会社の人がいますが、これはかなり判断がかなり難しいです。変動金利が上昇したときには長期の固定金利はもっと上昇しています。常に長期金利の動向をチェックして判断しないとなりません。

最後に心配なのが、年収に対して借入額が大きいと思われます。今後の子供の人数によっては生活が厳しくなることも予想されます。購入後の計画をきちんと考えましょう。

回答専門家

辻畑憲男: （東京都 / ファイナンシャルプランナー）
: 株式会社FPソリューション

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渡辺行雄
ファイナンシャルプランナー

住宅ローンの件

2009/05/22 11:47 詳細リンク

のり2さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『適用金利の振り分けを考える場合、どのような点に注意が必要でしょうか。』につきまして、住宅ローンを組む場合、将来も家計に過剰な負担をかけなくて済むためにも夫婦共働きの場合は、ふたりあわせた手取り月収金額の30%前後に住宅ローンの負担割合が収まるように住宅ローンを組むようにしてください。

特に、将来お子様が生まれた後からかかる教育資金などのことも考慮した場合、無理なローンの組み方をすることはおすすめできかねます。

また、住宅ローンを組む場合の固定期間につきまして、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行う行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになりますが、金利の見直しが頻繁にありますので、返済の途中から金利が上がり返済額が増えてしまう可能性があります。

尚、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少金利が高くなっても長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利があり毎月の返済額が増えたりする心配はありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

以上、ご参考にしていただけますと幸です、
リアルビジョン渡辺行雄