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対象：住宅設計・構造
雛壇状になっていて、北側に高さ４ｍの擁壁がある土地（隣地の方が低い）を購入しました。擁壁は、町が区画整理事業で造った間知ブロック擁壁です。
マイホームを新築しようとしたところ、町がこの擁壁を造るときに確認申請を出していなかったため、安全性が確認出来ないと土木事務所より言われました。
そのため、通常よりも家の基礎を深くするか、擁壁から６ｍ離して建物を建てないといけないと言われました。
宅地造成のための区画整理地内で普通に家が建てられないことに納得がいかず、町の区画整理課に行きましたが、「国土交通省の道路土工 擁壁工指針に基づいて擁壁を造っているから、こちら側に問題はない」と言われました。
擁壁の確認申請を出さなかった町に問題はないのでしょうか。土地を購入するときに建築制限があるという説明はありませんでしたが、これは重要説明事項には入らないのでしょうか。
平屋なのに構造計算を求められ、基礎工事の追加費用が出ることにショックを受けております。。。
ご回答よろしくお願いいたします。
みみっぴさん （ 沖縄県 / 女性 / 31歳 ）
回答：3件
専門家もう少し粘れるかもしれません
文面を拝見しましたが、災難ですね。
心中お察しします。
町が区画整備事業で造成したのなら、当然安全だと思って
購入するのは自然だと思います。
町の方は、同じ区画で同じ問題が今後おこることに対する
重要性を分かっていない感じもしますね。
町の規模にもよりますが、町の中にも建築係、建築審査課
というものがあります。まず、町のそういった窓口があるの
なら、今回の問題を話すのがベターですね。
どこまで参考になるかはありますが、一度掛け合ってみて
ください。いい流れになることをお祈りしています。
八納啓造 拝
評価・お礼
みみっぴさん
土地を仲介して頂いた不動産屋さんにも、現在の状況をお話してきました。
不動産屋さんの方からも、町に確認しに行って下さるそうです。
また、建築制限が本当なら、土地の瑕疵担保責任に該当するので、売主さんに余分にかかった基礎工事費用等の損害賠償を請求することが出来ると言われました。
でも、私達としては、これからご近所さんになる売主さんとあまり揉めたくはありません。
（結構クセのある売主さんなので、逆切れされる可能性大です。。。）
なので、再度、町の方と掛け合ってみようと思います。
アドバイスどうもありがとうございました。
回答専門家
- 八納 啓造
- （建築家）
- 株式会社G proportion アーキテクツ 代表取締役
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本田 明
工務店
2
土木事務所の方が法律の読み方が近視的なような
>町がこの擁壁を造るときに確認申請を出していなかったため、安全性が確認出来ないと土木事務所より言われました
区画整理で作る工作物に確認申請手続きが必要であるのかを、町に問うてみてはいかがでしょうか。
区画整理などという大事業は、町が施工したものであろうとも、県や国の認可を得ているはずです。
建築基準法を読むと宅地造成規制法や開発許可で築造された擁壁などの工作物は、その法律で安全性が担保されるため、確認申請は必要ありません(建築基準法88条4項)。そのような法律と同等の扱いになるようなきがするのですが、その法令の文章の中には区画整理法という文言はありませんでした。
基本的には、貴殿の考え方の方が正当で、土木事務所の方が法律の読み方を近視的に見ているような気がしてなりません。
町の方から、区画整理事業の許認可を受けた県(又は国)の担当者に確認してもらう。
その県(又は国)の担当者と土木事務所の担当者で法律的整合性を確認していただく
というような手順を経れば、擁壁の安全性を確認できた
という結論になるのではないかと思います。
結果的におっしゃるような建築の規制が出来てしまうのなら
当然、区画整理事業を施工した町の瑕疵というべきものになるので、
そのあたりを強く言ってちゃんと県と対応してくださいと
云うべきだと思います。
補足
土木事務所の見解が正しいということにははならないとは思いますが、
もしそうなれば、その区画整理の施行者が、下記の法律を侵していることになると思います。
土地区画整理法施行規則
(設計の概要の設定に関する基準)
第九条 八 設計の概要は、施行地区及びその周辺の地域における環境を保全するため、当該土地区画整理事業の目的並びに施行地区の規模、形状及び周辺の状況並びに施行地区内の土地の地形及び地盤の性質を勘案して、施行地区における植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように定めなければならない。
評価・お礼
みみっぴさん
土木事務所より、町から入手した擁壁の書類等を見ても、やはり強度が基準に満たないと言われました。
建築の強度基準ではなく、それよりも基準の低い土木の基準で造られているそうです。
素人考えでは、宅地に道路用の擁壁を造るなんて、町の計画ミスとしか思えないのですが。。。
再度、町と掛け合ってみたいと思います。
アドバイスどうもありがとうございました。
野平 史彦
建築家
-
擁壁のことと地盤のことがゴッチャになっていないか?
「市」には建築主事を置かねばならず、建築確認を行なう建築審査課のような部署がありますが、「町村」には通常、建築主事がいないので、そうした地域にはその地区の審査をまとめて受け持つ県の土木事務所があります。
行政が施主となって行なう土木・建築事業については、通常、確認申請ではなく、「計画通知」という名で、同様の手続きがおこなわれます。
町に「区画整理課」という専門の部署があるなら、県の土木事務所に対してその手続きを怠るようなことはまず考えられないのですが、そこが不思議でなりません。
>マイホームを新築しようとしたところ、町がこの擁壁を造るときに確認申請を出していなかったため、安全性が確認出来ないと土木事務所より言われました。
この「町が確認申請を出していなかった」と土木事務所が言うのも不思議なのです。確認申請ではないのですから、、
もしかしたら、行政が言っていることと、あなたが受け止めていることに誤解があるのかもしれません。
ちょっと、行政側の話しを抜きにして考えて見ましょう。
あなたはひな壇の分譲地を買いました。
家を建てる前には地盤調査をします。
ひな壇に造成された土地は、通常、擁壁側の地盤は盛土になっている場合が多く、地盤改良が必要となる場合が多いと言えます。
擁壁がきちんと許認可を得たものである、ということと、敷地の地盤が良いか悪いか、ということは別の問題で、地盤が緩かったりするのは基本的に行政に責任のあることではありません。
そうすると、あなたは擁壁が安全であろうとなかろうと、いずれにしろ弱い地盤に対して住宅の基礎下に杭を打つなど何らかの地盤改良を施さなければならないのです。
そう考えてみると、どうも擁壁のことと地盤のことがゴッチャになっているような気がしてならないのですが、如何なものでしょう?
評価・お礼
みみっぴさん
ご回答ありがとうございます。
建築に関しては全くの素人なので、土木事務所の方の言葉を聞き間違えてしまったのかもしれません。ご容赦ください。
ただ、町から土木事務所に提出すべき“何らか”の書類が提出されておらず、擁壁の安全確認が出来ないとは言っておりました。
その書類の未提出の件については、土木事務所から町に「今後そのような事がないように」注意するとも言っておりました。
地盤については、スウェーデン式サウンディング試験で調査して貰いましたが、粘性土で、５箇所の測点で深さ50cmから換算Ｎ値が50以上あるので、良好な地盤との結果でした。
土木事務所でも、擁壁の強度が基準を満たしていれば、杭を打ったり基礎を深くしたりする必要はないと言われました。。。
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