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対象：遺産相続
両親がなくなり、三姉妹で東京の実家の名義変更しました。長女の姉と末っ子の私は実家を残したい、次女の姉は売却して三分の一のまとまったお金が欲しいと。実家の二階はアパート二部屋あり、計１２万になります。旧借地権上に実家があり、売却した場合の約７００万（三分の一）が工面出来れば、と思っています。家賃を担保にローンを組み、三人の希望を叶える事は出来る事でしょうか。大家さんからは、南向きの角地で場所が良いために買い取るから出て欲しいと言われています。不動産屋はいくつかあたりましたが、売却を進められます。大家さん寄りの意見です。実家の一階は長女が住む予定になっています。良き対処法、教えて下さい。
鈴さん （ 静岡県 / 女性 / 45歳 ）
回答：1件
吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー
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住宅を担保とした借入が出来ます
鈴 様
初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。
家賃を担保にローンを組むことは困難ですが、旧借地権上の住宅を担保に銀行から借り入れることは可能です。
お二人がお取引のある別々な金融機関でご相談下さい。金利などの条件が良い金融機関をお選び下さい。(住宅ローンとは異なりますので金利が高くなります)
借入額は次女の方の共有割合700万円ですから、返済原資が家賃分12万円(年間144万円)ありますから、毎月の支払は可能と拝察いたします。
補足
早速ご評価を有難うございました。
ただ、あまりに断定的で雑な記載でしたので、追加・修正を記載させて頂きます。もし、既にご迷惑をお掛けしている場合、深くお詫び申し上げます。
前提として、家屋の価値が2100万円以上(担保設定の際に評価額が重要です)あることと、月々12万円の収入が見込めること(此方は不動産会社での確認が取れている)、そして借地権の設定があることで借入という方法をお答えしています。従いまして当該不動産から全額を返済に廻せば年144万円、空室率を考えても100万円以上が充当できます。
また、長女の方も鈴様もある程度のご収入があると推察しています。
無収入の場合には、他に連帯保証人(ご主人やお子様)を求められます。
なお、金融機関はお取引のある、地元の信金・信組のほうが小額の貸し出しに対応する確率が大きいです。無い場合は、お取引のある金融機関で断られた場合に、ご近所の両者でご相談をお勧めします
借入を申し込む前に、もしお二人が預貯金を保有されている場合は、その金額も次女の方への相続分に充当するものとお考え下さい。
借入は少なけれ場、利息も少なくなります。
また、借入の査定額が予定よりも少ない場合は、3人でお話し合いになり、借入金返済後に、不足分をお支払する約束で合意下さい。
500万円しか借りられなくても、あと200万円は家賃から返せます。
なお、旧借地権の場合、土地のオーナーから立ち退きや更新を拒絶する要求等は出来ません。正当な事由があるときだけで、正当な事由の中には、相当の金額を支払うことが盛り込まれています。また、当該土地には借地権割合があり、通常の宅地の場合、借地権をがある借地人の権利が大きいです。割合は、国土庁の路線価地図に掲示されていますから、ご確認下さい。Cの表示で70%、Dの表示で60%が借地人の権利です。
下記国税庁のホームページで確認下さい
http://www.blk.mmtr.or.jp/~kkkz/newpage20.htm
評価・お礼
鈴さん
早々に回答頂きまして、ありがとうございます。
可能である事を軸にして、あたってみようと思います。今まで相談した不動産屋には、不可能に近い事を言われてきました。前向きに動いてみます。ありがとうございます。
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