ローンの選び方

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

固定金利と変動金利どちらがいいのかについてですが、今後の繰上げ返済予定、完済予定によります。ただ、年収と借入額から考えると長期の固定金利にしておいたほうが安全でしょう。変動金利の場合には、6ヵ月後と金利が見直され5年に1回返済額が変わります。よって金利が上昇するといくら返しても元金が減らない状態になります。
また、奥様は働き続けて現状の年収を維持していけますか。お子様の予定はどのようにお考えでしょうか。その状況によっては、5800万円の借り入れですので返済が厳しくなってくることも予想されます。

koharu さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅ローンのベストなプランは?とのご質問ですが、借りられる方のライフプランによって変わってきますので、koharuさまにとってベストかどうかは、わかりませんので、ご了承下さい。

まず、住宅ローンは無理なく返済していけるというのが大前提になります。
その為、住宅ローンは長めに借りておいて、早く返すのが基本です。
最初から、ギリギリの返済計画だと、もし、万が一のことがあったときに、対応ができなくなるからです。

ご指摘のとおり、金利も固定金利と変動金利がありますが、それぞれのメリット・デメリットが相反するものになっています。

当初の金利、返済額を抑えたいのでしたら、変動金利か短期の固定金利を選びます。
ただし、今後の金利情勢によって月々の返済額が大幅に上がる場合がございます。

逆に、今後の金利上昇が不安なので長期固定や全期間固定金利を選んだ場合、
月々の返済額は固定されますが、返済当初は金利負担も多く、繰上返済しても
効果が薄いというデメリットがございます。

お互いのメリット・デメリットを共有すると言うことで、半分ずつミックスで
借りると言う方法もございます。

今後、長きに渡って返済していくことになりますので、
今現在の収入に対して、返済額から判断するのではなく、
まずは、koharuさまのこれからのライフプランを漠然とでいいので立てて、
今後必要となる(教育費や老後資金、趣味のお金など)キャッシュフローを把握することをお勧めします。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

koharuさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『固定と変動どの住宅ローンを組めば...』につきまして、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことができるのであれば、早期完済を目指しますので、適用金利の低い変動金利や短期固定金利で住宅ローンをくむことになります。

これとは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済とはなりませんので、長期固定金利で住宅ローンを組んでいただくことで、途中からローン金利が上がり、毎月の返済額が増えるなどということはありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、koharuさんの場合は、共働きということもあり、毎年のように繰り上げ返済ができるものと思われます。

よって、総返済額を少なくするためには、
1.ローンの適用金利を低く抑える。
2.繰り上げ返済を行った場合、その資金は借入元本に充当されて、それに対応するローン金利をそっくりそのままカットすることができるので、繰り上げ返済をできるだけ行うようにする。
特に返済当初は、毎月の返済額の多くがローン利息となるため、繰り上げ返済の効果も大きくなります。

koharuさんにおかれましては、住宅ローン金額も比較的高額となりますので、効率的に繰り上げ返済を行って、一日も早く完済できるように頑張ってください。

以上、ご参考にして頂けますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

koharu様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は永年に亘り銀行でお客さま相談業務に従事して参りました。その経験を生かし、ユーザーさまへの対応をしております。
今回のkoharu様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
現況を低金利を勘案いたしまして、住宅ローンは長期固定で行うことが返済総額を押さえるコツと考えます。

(ご参考:三井住友BK4月の金利)
住宅ローン5,800万円(内ボーナス1,700万円)、35年(全期間固定型)、2.99%(年利率)、元利均等返済方式、年収800万円(返済比率〜35%)

1.元利均等返済方式では、
毎月の返済額 157,559円
ボーナス加算額 393,357円
年間返済額 2,677,422円
返済負担率 33.46%
返済総額 93,709,770円
(内、利息 35,709,770円)

2.元金均等返済方式では、
元金5,800万円を35年間に亘り均等に返済していく方法です。そのため、ボーナス時期に増額返済はありません。
毎月138,095円+月に利息=返済額は最初は多いですが、次第に逓減していきます。但し、利息総額が元利均等方式より少なくなります。
返済総額 88,420,758円
(内、利息 30,420,758円)

3.変動金利返済方式では、
今、優遇(1%)の1.875%で6ヶ月毎の見直しですが、原則として5年間の返済額は変りませんが、6年目の元金(1%優遇は継続します)が先が不明です。

以上

koharuさんへ

こんにちは、ファイナンシャル・プランナーの平野直子と申します。

ローンの金利についてですが、見た目が一番低いのは変動金利ですが、
将来金利が上がるかもしれない、という心配があります。

借入れ金額が比較的多めですので、将来金利が上昇すると、
返済額にも影響してきます。
今の低金利のうちに、長期固定金利を選択して
早いうちに繰り上げ返済をしていく方が安心でしょう。

ただ、「変動」で借りた場合よりも、当初の返済額は多くなってしまいます。

「当面は、低金利を上手く利用して、その分繰上げ返済をしたい」と
お考えでしたら、長期固定型だけで組むよりも、
「変動金利型」や「10年固定」などをミックスする方法をお勧めします。

最近は、様々な金融機関で「金利優遇」をつけているところが
増えてきました。
「全期間金利優遇」と「一定期間のみ金利優遇」がありますが、
「全期間金利優遇」が受けられるローンを選べるといいですね。

住宅ローンは、いろいろな種類があって迷ってしまうと思いますが、
「ボーナス返済は年間40万、月の返済は17万までに」
という予算に収まるような金利の組み合わせを
いくつかシミュレーションしてみましょう。
(金融機関のHPで、シミュレーションができるところもあります)

また、金利だけでなく、融資手数料や保証料、繰上げ返済手数料についても
確認なさってください。

少しでも参考になれれば幸いです。

FPオフィス Life & Financial Clinic
平野 直子