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同じマンション内で住み替えをしました。売却分の購入が平成１４年・購入費２８６０万円（別に２３０万円のリフォームを平成１９年に実施。２００万円分はローンです）を３１８０万円で売却。住宅ローン残約９００万円（売却しても継続で借ります）。住み替え先の購入費３０８０万円（別に３９０万円のリフォーム）、新規に２４００万円住宅ローンを組みました。この場合の売却時の税金の計算方法やだいたいいくらかかるのか、また新規に住宅ローン控除は受けられるか、もしローン控除を受けられる場合は、３０００万円の控除をうけるのと、どっちが得なのか、ベストな方法があれば教えてください。
たゆたゆさん （ 埼玉県 / 女性 / 39歳 ）
回答：2件
専門家
一般的な回答ですが。
京都の税理士、佐々木です。
詳細な資料がありませんので、一般的な回答とさせていただきなす。(制度の適用を受けるための要件をすべて充たしていること前提です。)
ローン控除を適用せず、3000万円控除を適用した場合は、3080万円の内2500万円が建物部分として、居住期間6年で減価償却費を200万円、取得費2880万円、譲渡費用200万円として譲渡所得は100万円。長期譲渡所得の税率は20%(所得税・住民税)ですので20万円の軽減されそうです。。
ローン残高3100万円について、控除率1.0%で限度額25万円ですので、ローン控除を適用し、3000万円控除を適用しない場合の方が有利かもしれませんね。
回答専門家
- 佐々木 保幸
- （京都府 / 税理士）
- 税理士法人 洛 代表
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専門家「3,000万円控除」か「住宅ローン控除」の選択適用。
たゆたゆさん
こんにちは、税理士の大黒崇徳です。
譲渡所得の算出方法は、「売却代金-取得費-譲渡費用」で行います。
「取得費」には、購入したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます)、不動産取得税、印紙税などが含まれ、建物の取得費は、購入代金やリフォームなどの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額になります。
「譲渡費用」には、売るために支払った仲介手数料や印紙などが含まれます。
これらを加味し、譲渡益が出ている場合は、考えられるのは、「3,000万円控除」、あるいは新マイホームの「住宅ローン控除」の選択になります。重複の適用はできません。
(買換え特例は所有期間10年超が要件のため適用外です)
仮に譲渡益100万円とした場合、「3,000万円控除」を利用すれば税金は「ゼロ」ですが、その代わり新マイホームについて「住宅ローン控除」は受けられません。
また、売却したマイホームに「住宅ローン控除」を適用していた場合は過去3年間遡って修正申告が必要となります。
逆に「3,000万円控除」を受けずに「住宅ローン控除」を選択した場合、所有期間5年超の長期譲渡所得に該当しますので、税率20%で税金20万円になります。
「住宅ローン控除」は最大で160万円の税額控除になります。
過去の「住宅ローン控除」の修正も必要ありません。
ただし、「住宅ローン控除」は年末ローン残高、たゆたゆさんの所得にもよりますので必ずしも160万円の税額控除ができるというわけではありません。
いずれにしましても一度きちんと試算をすることをオススメしますが、おそらく「住宅ローン控除」を選択した方がよいのかと思います。
もし、ご不明な点がありましたら遠慮なくご連絡下さい。
回答専門家
- 大黒たかのり
- （東京都 / 税理士）
- 大手町会計事務所 代表税理士
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今の運用に満足ですか。今の税金の支払に満足ですか。今の相続対策に満足ですか。不安な時代だからこそ、確かな情報と信頼できる相談相手が必要です。運用も節税もすべてオンリーワンのオーダーメイド。土日早朝深夜も対応する身近なパートナー。
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たゆたゆさん
住宅ローン控除
2008/04/15 19:43ありがとうございます。再質問ですが、もともとローン控除を受けていてあと4年控除を受けられるのですが、売却した分はもう控除対象ではないので、新規にローンを組んだ分を、改めて確定申告すれば、また１０年または１５年控除を受けられるでしょうか？ 前回のローン残は対象外になるのでしょうか？
たゆたゆさん （埼玉県/39歳/女性）
（現在のポイント：-pt）
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