買い替えについて

３０歳独身（２００２年）でマンションを購入（３０年返済−固定金利選択）したのですが、音の問題に我慢できず、将来的に一戸建に買い替えしたいと思っています。
残債は、２２６０万（２６６０万で購入）で、退職（６０歳）までに返済を終えたいのですが、いくらまでの価格ならば購入しても大丈夫でしょうか？
売却はローン残高（２２６０万）では売れると思います（見積もりしてもらいました）が、諸費用ローンもあるので、売買手数料も入れると出費（１００万程度予想）が必要と思います。（プラス、買い替え先の諸費用もあります）
現在３６歳で退職まで２４年しかない状態で、金利の上下もあるなかで、いくらまでの価格ならば購入しても大丈夫でしょうか？（年収は税込６５０万でこれからは収入の増加はあまり見込めません。年間約１２０万返済）
これまで多少金利の上下があって精神的に嫌だったので思いきって賃貸でもいいかなと思ったりもしています（しかし賃貸だと家賃がもったいなく思ってしまうので働けるうちに返済したいと思っています）
現在独身ですが、結婚はあきらめてないので、結婚時に買い替えしたいと思っています。
手持ち資金が少ない（４００万程度）のですが買い替えできますでしょうか？
２５００万以内なら大丈夫かなあと思っているのですが...
結婚相手の収入と退職金は見込まずにと思っています。
いくらまでの価格ならば購入しても大丈夫か？とスムーズに買い替えできそうか教えて頂きたいです。よろしくお願いします。
京都府 ３６歳 公務員